이스라엘 Azrieli Group Ltd. (AZRG) - 종합 투자 분석 보고서

### 1. 기업 개요 (Company Overview)
Azrieli Group Ltd.는 이스라엘에 기반을 둔 선도적인 부동산 개발 및 임대 수익 부동산 기업입니 다. 1983년
설립 이후, 회사는 이스라엘 최대의 부동산 그룹으로 성장했으며, 주요 도시 중심지에 위치한 핵 심 자산 포트폴리오를 보유하고
있습니다.
**ㅇ 핵심 정보:**
* **기업명:** Azrieli Group Ltd.
* **티커:** AZRG.TA
* **주요 섹터:** 부동산 (Real Estate)
* **산업:** 부동산 서비스 (Real Estate Services)
* **국가:** 이스라엘 (Israel)
* **설립:** 1983년
* **본사:** 1 Azrieli Center, Tel Aviv, Israel
* **연락처:** 제공된 데이터에 구체적인 전화번호, 이메일은 명시되지 않았으나, 공식 웹사이트 를 통한 정보 확인 가능
* **기업 번호/코드:** AZRG (TASE)
* **홈페이지:** https://www.azrieligroup.com
* **사업 요약:** Azrieli Group Ltd.는 주로 이스라엘과 미국에서 부동산 산업에 종사합니다. 쇼핑 몰및
리테일 센터, 임대 주택, 사무실 건물 및 하이테크 산업 단지, 물류 지역 및 창고의 개발, 인수, 임 대, 관리 및 유지보수를
수행합니다. 또한 임대 가능한 사무실 부동산을 소유하고 있으며, 시니어 홈을 개발 및 운영하고 데이터 센터 및 호텔 산업에서도
사업을 영위합니다. 이 외에도 환대 사업 운영에 참여하며 투자 펀드에 투자합니다.
**ㅇ 지배구조 및 경영진:**
* **최대/주요 주주:** 제공된 데이터에 특정 최대 주주 또는 지분율이 명시되어 있지 않으나, Azrieli
Holdings Corporation이 상당한 지분을 보유하고 있는 것으로 추정됩니다.
* **경영진:**
* **Ron Avidan (CEO):** 1968년생 (56세), 2024년 기준 총 급여 5,759,000 ILS
(NIS). (데이터상 Gideon Avrami가 Deputy CEO & Head of Properties로 64세,
2024년 기준 5,759,000 ILS 급여를 받아 CEO 역할 일부 겸임 가능성 있음. Ron Avidan의 정확한 역 할과
급여 세부사항 추가 확인 필요)
* **Ariel Goldstein (CFO):** 1972년생 (52세), 2024년 기준 총 급여 5,642,000 ILS (NIS).* **Gideon Avrami (Deputy CEO & Head of Properties):** 1960년생 (64세),
2024년 기준 총 급여 5,759,000 ILS (NIS).
* **Svein Atle Hagaseth (Chief Executive Officer of Green Mountain,
AS):** 2024년 기준 총 급여 6,872,000 ILS (NIS). (데이터 센터 부문 CEO)
* **Tamir Amar (Chief Operating Officer):** 1973년생 (51세), 2024년 기준 총 급여 [미제공].
* **총 임원 수:** 10명
* **임직원 현황:**
* **총 임직원 수:** 442명
* **근속년수 및 평균 연봉:** 제공된 데이터에 구체적인 수치는 명시되어 있지 않습니다.
* **기관 투자자 지분율 및 의미:** 제공된 데이터에 구체적인 기관 투자자의 지분율은 명시되어 있지 않으나, 이스라엘
증권거래소(TASE) 상장 기업으로서 기관 투자자들의 관심 및 투자 비율은 기업의 신뢰도와 유동 성에 영향을 미칩니다. IPO
이후 약 74억 NIS를 배당으로 지급한 이력은 주주 환원에 대한 의지를 시사합니다.
* **주요 타법인 출자 현황:** 제공된 데이터에 구체적인 타법인 출자 목록 (출자 목적, 지분율, 장부가치 등)은
명시되어 있지 않습니다. 그러나 회사의 사업 요약에서 데이터 센터(Green Mountain, AS), 호텔, 투자 펀드 등에
참여하고 있음을 알 수 있습니다.
* **관계회사 사업 시너지 및 리스크 분석:**
* **시너지:** 데이터 센터 사업(Green Mountain Global Ltd. 등)은 클라우드 컴퓨팅 및 디지털 전환 트렌드에 부합하며, 부동산 개발 역량을 활용하여 시너지를 창출할 수 있습니다. 시니어 홈, 리테일, 오피스 등 다각화된
포트폴리오는 특정 부문의 경기 변동에 대한 위험을 분산시키는 역할을 합니다.
* **리스크:** 데이터 센터 산업은 높은 초기 투자 비용, 빠른 기술 변화, 경쟁 심화의 위험이 있 습니다. 해외
사업(미국 등)은 환율 변동 및 현지 시장의 정치/경제적 리스크에 노출될 수 있습니다.
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### 2. 사업 분석 (Business Analysis)
**ㅇ 주요 사업 부문 및 제품/서비스:**
Azrieli Group Ltd.는 주로 임대 수익 창출에 초점을 맞춘 다양한 부동산 자산을 운영합니다.
* **리테일 센터 및 몰 (이스라엘):**
* **규모:** 23개의 쇼핑몰 및 리테일 센터 보유 (2024년 말 기준).
* **점유율:** 이스라엘 내 평균 98%의 높은 점유율을 유지하고 있습니다.
* **강점:** 전략적 위치 (주요 도시 중심부), 편리한 교통 접근성. 끊임없이 변화하는 소비자의 요구에 맞춰 테넌트
믹스, 엔터테인먼트 및 다이닝 경험을 개선하는 데 주력합니다.
* **임대 가능 오피스 및 기타 공간 (이스라엘):**
* **규모:** 17개의 임대 수익 창출 오피스 부동산 보유.
* **점유율:** 이스라엘 내 평균 98%의 높은 점유율.
* **특징:** Azrieli Tel Aviv Center, Azrieli Sarona Tower와 같은 상징적이고
대규모 오피스 공간을 제공하며, 주요 CBD(중앙 비즈니스 지구)에 위치하여 접근성이 뛰어납니 다.* **미국 임대 수익 부동산:**
* **규모:** 8개의 오피스 부동산 보유.
* **시장:** 미국 주요 도시 중심부에 위치합니다.
* **시니어 주거 시설 (이스라엘):**
* **규모:** 4개의 활성 시니어 홈 운영.
* **성장:** 고품질 시니어 생활 시설 개발 및 운영에 주력하며, 이 부문은 회사의 중요한 성장 동 력 중 하나로
인식됩니다.
* **데이터 센터:**
* **핵심:** Green Mountain Global Ltd.(GMG)를 통해 유럽(노르웨이, 독일, 영국)에 데이터
센터를 소유 및 운영합니다.
* **성장 동력:** 클라우드 컴퓨팅 및 디지털 전환에 대한 수요 증가로 고성장 분야로 간주됩니 다. Q1 2025 기준
매출 210백만 NIS, NOI 116백만 NIS를 기록하며 전년 동기 대비 폭발적인 성장세를 보였습니다. * **주거 임대 (이스라엘):**
* **규모:** 3개의 임대 수익 창출 주거 프로젝트 관리.
* **전략:** 축적된 전문성을 활용하여 관련 서비스를 제공합니다.
* **기타:** 호텔 개발, Bank Leumi 지분 약 2.3% 보유 등.
**ㅇ 산업 환경 및 경쟁 구도:**
* **산업 특성:** Azrieli Group은 성숙한 이스라엘 부동산 시장과 성장 잠재력이 높은 데이터 센 터 시장에
동시에 참여하고 있습니다. 소매, 오피스 부문은 전자상거래 확대, 하이브리드 근무 형태의 변화 등 산업 구조 변화에 직면하고
있습니다. 데이터 센터는 기술 발전과 수요 증가로 고성장세를 보입니다.
* **주요 경쟁사:** 이스라엘 내 주요 부동산 개발업체(예: Shikun & Binui, Africa Israel Investments), REITs, 해외 부동산 투자 신탁(REITs) 등. 데이터 센터 분야에서는 글로벌 주요 플레 이어들과
경쟁합니다.
* **경쟁 우위:**
* **다각화된 포트폴리오:** 다양한 부동산 부문에 걸쳐 위험 분산.
* **개발 전문성:** 상징적이고 고품질의 임대 수익 부동산 개발 능력.
* **핵심 입지:** 이스라엘 주요 도시 및 전략적 해외 위치.
* **높은 점유율:** 핵심 부문(리테일, 오피스, 시니어 홈)의 일관되게 높은 점유율.
* **성장 분야 투자:** 데이터 센터와 같은 고성장 분야에 대한 전략적 투자.
* **견조한 재무 건전성:** 낮은 레버리지 비율.
* **시장 점유율:** 제공된 데이터에 구체적인 시장 점유율 수치는 없습니다. 그러나 "이스라엘 최대 부동산 회사"라는
명칭은 해당 시장에서의 강력한 입지를 시사합니다.
**ㅇ 성장 전략:**
Azrieli Group의 성장 전략은 크게 다음과 같습니다.
* **개발 중심 성장:** 임대 수익 부동산 프로젝트(몰, 오피스, 시니어 홈, 데이터 센터, 주거 임대) 개발 전문성을
활용합니다.
* **자산 확장:** 토지 비축 확보, 기존 부동산 확장, 추가 유사 부동산 매입을 통해 포트폴리오를강화합니다.
* **신규 시장 탐색:** 관련 또는 시너지 효과를 낼 수 있는 신규 사업 부문 탐색을 지속합니다. * **데이터 센터 집중:** 유럽 내 데이터 센터 자산을 Green Mountain Global Ltd. (GMG) 하에 집중시켜 데이터 센터 사업 개발 가속화를 위한 자금 조달을 용이하게 합니다.
**ㅇ 영업 현황:**
* **주요 고객:** 리테일 부문은 다양한 소비재 브랜드, F&B 업체, 엔터테인먼트 시설 등이 주요 고객입니다. 오피스
부문은 다국적 기업, 하이테크 기업, 금융 기관 등이 주요 테넌트입니다. 데이터 센터 부문은 대규 모 IT 기업 및 클라우드
서비스 제공업체 등이 잠재적 고객입니다.
* **판매 전략:** 핵심 입지에 위치한 고품질 자산을 바탕으로 장기 임대 계약을 체결하며, 테넌 트 믹스 개선, 혁신적인
쇼핑 경험 제공, 지속 가능한 데이터 센터 솔루션 구축 등을 통해 고객 만족도를 높입니다.
* **매출처 다변화:** 리테일, 오피스, 시니어 홈, 데이터 센터 등 다각화된 사업 부문을 통해 특 정 산업 및 고객에
대한 의존도를 낮추고 있습니다.
* **수주 현황:** Q1 2025 기준, 데이터 센터 부문에서 신규 계약 시작 및 틱톡(TikTok)과의 계약 개시로
인한 매출 발생이 주요 영업 성과로 언급됩니다.
**ㅇ 생산 및 설비:**
* **생산 능력/자산 규모:**
* 총 자산: 2025년 3월 31일 기준 60,663백만 NIS
* 이스라엘 리테일 센터 및 몰: 약 1.5백만 sqm GLA (점유율 98% 이상)
* 이스라엘 임대 오피스: 약 0.7백만 sqm GLA (점유율 98% 이상)
* 개발 파이프라인 총 면적: 약 687,000 sqm
* **가동률:** 핵심 부문(이스라엘 리테일, 오피스, 시니어 홈)에서 98% 이상의 높은 가동률을 유 지하고 있습니다.
* **주요 원재료 조달:** 부동산 개발 및 건설 관련 원재료 (시멘트, 철강 등) 조달은 일반적인 건 설 공급망을
따릅니다. 물류 및 공급망 안정성은 프로젝트 진행에 중요합니다.
* **설비 투자 계획:**
* 데이터 센터 설비 투자: 동 런던 데이터 센터 캠퍼스 14MW 확장, 프랑크푸르트 데이터 센터 캠 퍼스 프로젝트 금융
확보.
* 이스라엘 내 개발 파이프라인 프로젝트들에 대한 지속적인 투자 진행 중. (예: Azrieli Town Building
E, Modi'in Retail/Office Project, Tel Aviv Senior Housing Project 등)
**ㅇ 연구 개발(R&D):**
* **R&D 활동:** 직접적인 R&D 투자 활동보다는 부동산 개발 및 관리, 데이터 센터 운영 효율성 증대, 고객 경험
개선을 위한 기술 도입 등에 초점을 맞추고 있습니다.
* **투자 규모:** 매출액이나 자산 대비 R&D 투자 비율에 대한 구체적인 수치는 제공되지 않았 습니다. 회사의 R&D는주로 신기술 도입(예: 데이터 센터 친환경 기술, 빌딩 관리 시스템), 건축 설계 혁신, 고객 서비스 향상을 위한 디지털
솔루션 개발 등에 간접적으로 이루어집니다.
* **주요 성과 및 지적재산권:** 부동산 개발 및 건설, 임대 관리 분야에서 축적된 노하우와 브랜 드 가치가 핵심
자산이며, 특정 기술 관련 지적재산권 보유 현황에 대한 구체적 정보는 없습니다.

**ㅇ 핵심 기술에 대한 상세 설명 및 분석:**
Azrieli Group의 핵심 기술은 다음과 같이 분류할 수 있습니다.
1. **부동산 개발 및 설계 기술:**
* **기술 설명:** 독특한 건축 디자인과 혁신적인 설계 능력을 바탕으로 상업용, 주거용, 산업용 부동산을 개발합니다.
이는 단순히 건물을 짓는 것을 넘어, 각 부동산의 기능과 미학을 극대화하고 시장 수요에 부합하 는 공간을 창출하는 능력입니다.
특히 Azrieli Center와 같은 랜드마크 빌딩 건설 경험은 높은 기술력을 입증합니다.
* **기술 난이도:** 상 (높음). 복잡한 도시 환경에서의 개발, 대규모 프로젝트 관리, 건축 규제 준 수, 지속 가능성
고려 등 높은 수준의 전문성이 요구됩니다.
* **발전 예측 및 전망:** 친환경 건축 기술(건축물 에너지 효율, 재생 에너지 사용), 스마트 빌딩 기술(IoT 기반
시설 관리, 보안), 사용자 경험 중심 설계(유연한 공간 구성, 편의 시설 강화) 등이 앞으로 더욱 중 요해질 것입니다.
2. **운영 및 자산 관리 기술:**
* **기술 설명:** 임대 수익 부동산의 운영 효율성을 극대화하고 자산 가치를 유지/증대시키는 기술입니다. 높은 점유율
유지, 임대료 최적화, 시설 관리, 고객 서비스 제공, 에너지 효율 관리 등을 포함합니다.
* **기술 난이도:** 중상. 시장 트렌드 분석, 금융 관리, 고객 관계 관리, 시설 유지보수, 에너지 관 리 시스템 운영
등 복합적인 역량이 필요합니다.
* **발전 예측 및 전망:** 데이터 분석 기반의 임대 관리 최적화, 지속 가능한 운영(에너지 절감, 폐기물 관리),
디지털 플랫폼을 통한 고객 서비스 강화 등이 중요해질 것입니다.
3. **데이터 센터 기술 (Green Mountain Global Ltd. 자회사):**
* **기술 설명:** 고품질, 고가용성, 지속 가능성을 갖춘 데이터 센터 설계, 구축 및 운영 기술입 니다. 이는 고밀도
컴퓨팅을 지원하는 첨단 냉각 시스템, 강력한 보안 인프라, 안정적인 전력 공급 시스템, 재생 에너 지 활용 능력 등을
포함합니다.
* **기술 난이도:** 최상 (매우 높음). 급변하는 IT 인프라 요구사항, 사이버 보안, 에너지 효율 규 제, 글로벌
표준 준수 등 최고 수준의 전문성과 지속적인 투자가 요구됩니다.
* **발전 예측 및 전망:** AI, 빅데이터, IoT 등 첨단 기술 발전으로 데이터 센터 수요는 폭발적으 로 증가할
것입니다. 이에 따라 고성능 컴퓨팅 지원, 초저지연(Ultra-low latency) 서비스 제공, 더욱 강화된 친환경(RE100 등) 및 보안 기술이 경쟁력의 핵심이 될 것입니다.
4. **금융 및 투자 관리 기술:*** **기술 설명:** 부동산 프로젝트 금융, 자본 시장을 통한 자금 조달(채권 발행, 차입), 투자 포트 폴리오
관리(주식, 펀드 투자) 등 재무적 전문성입니다.
* **기술 난이도:** 중상. 금융 시장 이해, 리스크 관리, 자금 조달 전략 수립, 투자 수익률 분석 등 고도의 금융
전문성이 필요합니다.
* **발전 예측 및 전망:** ESG 투자 트렌드에 부합하는 투자 결정, 금리 변동성에 대응하는 재무 전략, 신규 투자처
발굴 능력이 중요합니다.
**ㅇ 기타 제공된 자료에서 언급된 사업 관련 정보:**
* **부동산 개발 파이프라인:** 2025년 3월 31일 기준, 이스라엘 내 10개 프로젝트가 개발 단계에 있으며, 총
개발 면적은 약 687,000 sqm에 달합니다. 주요 프로젝트로는 시니어 주거 시설(Sde Dov, Tel Aviv), 오피스 건물(Petah Tikva Kiryat Aryeh, SolarEdge Campus Ramat Hasharon), 복합
용도 개발(Azrieli Tel Aviv Center Spiral Tower) 등이 포함됩니다.
* **데이터 센터 확장:** 동 런던 데이터 센터 캠퍼스 14MW 확장, 독일 프랑크푸르트 데이터 센 터 캠퍼스 프로젝트
금융 확보 등 데이터 센터 부문에 대한 적극적인 투자를 지속하고 있습니다.
* **자금 조달:** 약 3억 6,500만 유로의 금융을 독일(프랑크푸르트) 및 영국(동 런던) 데이터 센 터 프로젝트를
위해 확보했습니다.
* **법적 분쟁:** 2025년 5월 18일, 회사의 과거 보고서 공시와 관련하여 집단 소송 제기 움직임 이 있었습니다.
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### 3. 재무 성과 분석 (Financial Performance Analysis)
**ㅇ 재무상태표 분석 (2025년 3월 31일 기준):**
* **자산:** 총 자산은 60,663백만 NIS로, 전년 동기 대비 증가했습니다.
* **유동 자산:** 6,021백만 NIS (전년 동기 대비 증가). 현금 및 현금성 자산 4,726백만 NIS로 양 호한
유동성을 시사합니다.
* **비유동 자산:** 54,642백만 NIS. 여기에는 상당 규모의 투자 부동산(49,481백만 NIS) 및 투자 회사
지분(21,138백만 NIS)이 포함됩니다.
* **부채:** 총 부채는 26,559백만 NIS입니다.
* **단기 부채:** 717백만 NIS (총 부채의 약 2.7%)로 낮습니다.
* **장기 부채:** 25,842백만 NIS. 이 중 약 3.04%만 CPI 연동 방식이며, 대부분 고정 금리 또는 비연동 방식입니다. 이는 금리 변동 위험에 대한 민감도가 상대적으로 낮음을 의미합니다.
* **자본:** 총 자본은 24,134백만 NIS입니다.
* **자본 구조:** 부채비율 (총 부채/총 자본)은 약 110% (26,559/24,134)로, 부동산 산업 평균을 고려할 때 관리 가능한 수준입니다. (주의: 제공된 데이터 상 총 자산과 총 부채+자본의 합계가 일 치하지 않는 부분이 있어,
이 수치는 단순 계산된 추정치임.)
* **자본 건전성:** 이익잉여금(20,722백만 NIS)이 자본의 상당 부분을 차지하며, 이는 꾸준한 이익 창출 능력을
시사합니다.
* **유동성:** 유동비율 (유동 자산/유동 부채)은 약 1.03 (6,021/5,839)으로, 단기 채무 상환 능력 이
양호함을 보여줍니다. (2024년 3월 31일 기준 0.97)
* **건전성 평가:** 낮은 부채비율 (총 부채/총 자산 약 43.8%), 높은 현금 보유액, 견조한 이익잉 여금 축적
등을 고려할 때 재무 건전성은 양호한 편입니다.
**ㅇ 손익계산서 분석 (2025년 1분기 기준):**
* **매출액 (총 외부 소득):** 2025년 1분기 938백만 NIS. 전년 동기 749백만 NIS 대비 25% 증가했습니다. 이는 주로 데이터 센터 부문의 폭발적인 성장(매출 65백만 NIS → 210백만 NIS)에 기인합니다.
* **영업이익 (Segment Profit - NOI):** 2025년 1분기 646백만 NIS (총 외부 소득 대비 약
68.9%). 전년 동기 대비 상당한 증가를 보입니다.
* **당기순이익 (주주 귀속):** 2025년 1분기 457백만 NIS. 전년 동기 464백만 NIS와 유사한
수준입니다. 1분기 순이익은 전년 대비 소폭 감소했지만, 이는 투자 부동산의 공정 가치 변동 손 익(Q1 2025: (252)백만 NIS 손실, Q1 2024: (253)백만 NIS 손실)에 영향을 받았습니다.
* **수익성 변화 요인:**
* **데이터 센터 부문의 급격한 성장:** 신규 계약 및 틱톡(TikTok) 사업 개시로 인한 매출 증대가 핵심 성장
동력입니다.
* **리테일 및 오피스 부문의 안정적 성장:** CPI 연동 임대료 상승 및 높은 점유율 유지에 힘입 어 견조한 실적을
보였습니다.
* **투자 부동산 공정 가치 변동:** 분기별 순이익에 영향을 미치는 변동 요인입니다.
* **금융 비용:** 총 금융 비용이 159백만 NIS로, 전년 동기 121백만 NIS 대비 증가했습니다. **

ㅇ 연도별 주요 지표 추세 분석 (2023-2024년 및 2025년 1분기):**
* **매출액 (총 외부 소득):**
* 2023년 (연간, 추정치): 약 2,943백만 NIS (Yahoo Finance 데이터 기준)
* 2024년 (연간, 감사): 3,281백만 NIS (전년 대비 약 11.5% 증가)
* 2025년 1분기 (반기): 938백만 NIS (2024년 1분기 749백만 NIS 대비 약 25% 증가)
* **추세:** 꾸준한 성장세를 보이며, 특히 2024년 및 2025년 1분기 데이터 센터 부문의 성장이 두드러집니다.
* **영업이익 (NOI - Segment Profit):**
* 2024년 (연간, 감사): 2,517백만 NIS
* 2025년 1분기 (반기): 646백만 NIS
* **추세:** 연간 기준으로 견조하게 성장하고 있으며, 1분기 실적도 긍정적입니다.
* **당기순이익 (주주 귀속):**
* 2023년 (연간, 추정치): 약 2,225백만 NIS (Yahoo Finance 데이터 기준)
* 2024년 (연간, 감사): 1,477백만 NIS (전년 대비 약 33.6% 감소)
* 2025년 1분기 (반기): 457백만 NIS (2024년 1분기 464백만 NIS 대비 소폭 감소)
* **추세:** 2024년에 투자 부동산의 공정 가치 하락 영향으로 순이익이 감소했으나, 2025년 1분 기에는 전년
수준을 유지했습니다.* **자산:**
* 2023년 12월 31일: 57,933백만 NIS
* 2024년 12월 31일: 49,560백만 NIS (이 데이터는 이전 년도와 비교 시 이상치로 보이며, 2025년 3 월
31일 자산 60,663백만 NIS와 비교 시, 2024년 연말 자산이 감소한 것은 일시적일 수 있습니다. 2025년 1분기
자산이 크게 증가한 점에 주목해야 합니다.)
* 2025년 3월 31일: 60,663백만 NIS (전년 동기 45,655백만 NIS 대비 큰 폭 증가)
* **자본 (주주 귀속):**
* 2023년 12월 31일: 23,837백만 NIS
* 2024년 12월 31일: 23,298백만 NIS
* 2025년 3월 31일: 24,134백만 NIS
**ㅇ 재무 비율 평가:**
* **안정성:**
* **부채비율:** 약 110% (2025년 3월 31일 기준). 부동산 개발 산업에서 일반적인 수준이며, 낮은 고정
금리 비중으로 이자율 변동 위험은 제한적입니다.
* **유동비율:** 약 1.03 (2025년 3월 31일 기준). 양호한 단기 유동성을 보여줍니다.
* **수익성:**
* **영업이익률 (NOI / 총 외부 소득):** 약 68.9% (2025년 1분기). 매우 높은 수준으로, 핵심 사업 의
수익성이 뛰어남을 나타냅니다.
* **순이익률 (당기순이익 / 총 외부 소득):** 약 48.7% (2025년 1분기). 투자 부동산의 공정 가치 변동
영향으로 변동성이 있으나, 전반적으로 높은 수준입니다.
* **활동성:**
* **자산회전율:** 제공된 데이터로 계산하기 어려우나, 부동산 산업 특성상 낮은 편일 것으로 예상됩니다.
* **성장성:**
* **매출액 증가율 (YoY):** 2024년 11.5%, 2025년 1분기 25%. 데이터 센터 부문의 견인으로 가파 른
성장률을 보이고 있습니다.
* **순이익 증가율 (YoY):** 2024년 -33.6% (투자 부동산 가치 하락 영향), 2025년 1분기
-1.5%. 순이익은 투자 부동산 가치 변동에 민감하게 반응하나, 핵심 사업의 견조함은 유지되고 있 습니다.

* **기업 가치 평가 (EV, EBITDA):**
* **Enterprise Value (EV):** 65,321,648,128 ILS (Yahoo Finance 기준)
* **EBITDA (2024 Audited):** 2,930백만 NIS (Yahoo Finance 기준, Estimate
based on data)
* **EV/Revenue (2024):** 약 19.9배 (65,321,648,128 / 3,281,000,000)
* **EV/EBITDA (2024):** 약 22.3배 (65,321,648,128 / 2,930,000,000)
* **의미:** EV/EBITDA 비율은 기업의 현금 창출 능력 대비 기업 가치를 평가하는 지표로, 22.3 배는 이스라엘
부동산 및 데이터 센터 시장의 성장성을 감안할 때 합리적인 수준으로 해석될 수 있습니다. 다만, 2024년 EBITDA 수치는
추정치임을 감안해야 합니다.**ㅇ 재무적 SWOT 분석:**
* **강점 (Strengths):**
* 핵심 사업(리테일, 오피스)의 높은 점유율 및 안정적인 임대 수익.
* 성장 잠재력이 높은 데이터 센터 부문의 급격한 성장.
* 견조한 재무 건전성 (낮은 부채비율, 풍부한 현금 유동성, 낮은 금리 리스크).
* 다각화된 사업 포트폴리오.
* 강력한 개발 및 자산 관리 능력.
* **약점 (Weaknesses):**
* 일부 부문(리테일, 오피스)은 시장 변화에 민감.
* 투자 부동산 공정 가치 변동으로 인한 순이익 변동성.
* 집단 소송 제기 가능성.
* **기회 (Opportunities):**
* 데이터 센터 시장의 폭발적인 수요 증가.
* 이스라엘 내 토지 비축 확보 및 신규 프로젝트 개발.
* 해외 부동산 시장 진출 확대.
* ESG 투자 트렌드에 부합하는 지속 가능한 개발.
* **위협 (Threats):**
* 이스라엘 및 글로벌 경제 침체 가능성.
* 금리 인상 또는 CPI 상승으로 인한 금융 비용 증가 (일부 채권).
* 지역 지정학적 리스크 (이스라엘 내 전쟁).
* 부동산 시장 규제 변화.
* 건설 원자재 가격 상승 및 노동력 부족.
**ㅇ 기타 재무 비율 계산 및 분석:**
* **배당 수익률 (Dividend Yield):** 1.96% (Yahoo Finance 기준)
* **배당 지급률 (Payout Ratio):** 0.4913 (Yahoo Finance 기준) - 순이익 대비 배당금
지급 비율이 적절하며, 이익 유보를 통한 재투자가 가능함을 시사합니다.
* **EV/Sales (2024):** 약 17.97배 (Yahoo Finance 기준)
* **PER (TTM):** 24.69배 (Yahoo Finance 기준)
* **PBR (Price to Book):** 164.93배 (Yahoo Finance 기준) - PBR이 매우 높은
것은 자산 가치 대비 시장 가치가 높게 평가되고 있음을 의미하며, 이는 회사의 높은 성장성과 브 랜드 가치를 반영할 수 있으나,
동시에 과대평가 가능성도 시사합니다.

### 4. 시장 동향 및 주가 분석 (Market & Stock Analysis)
**ㅇ 최근 주가 흐름:**
* **52주 최고가:** 34,910 ILS
* **52주 최저가:** 23,000 ILS
* **52주 변화율:** +44.3%
* **현재가 (2025-09-11 기준):** 33,190 ILS
* **최근 1년간 주봉 종가 데이터 분석:**
* 2024년 9월 초 약 25,000 ILS에서 시작하여 연말까지 완만한 상승 추세를 보였습니다.* 2025년 초반에는 31,000 ILS 이상으로 상승했으나, 1월 이후 조정기를 거치며 27,000 ILS 선까지 하락하기도 했습니다.
* 2025년 6월 말부터 7월까지 급등하여 33,000 ILS 이상으로 올라섰으며, 이후 현재까지 해당 수 준을 유지하고
있습니다.
* **변동성:** 52주간 약 23,000 ILS에서 34,910 ILS 사이에서 움직이며 상당한 변동성을 보였으 나,
최근 1년 동안 44.3% 상승하며 긍정적인 장기 추세를 보여주고 있습니다.
* **기술적 지표:**
* 10주 이동평균 (SMA_10): 33,212 ILS (현재가 33,190 ILS는 SMA_10 근접)
* 20주 이동평균 (SMA_20): 30,546.5 ILS (현재가 SMA_20 상회)
* 50주 이동평균 (SMA_50): 29,192.2975 ILS (현재가 SMA_50 상회)
* 주가는 단기 이동평균선(SMA_10)에 근접하거나 약간 하회하고 있으나, 중장기 이동평균선 (SMA_20,
SMA_50)은 상회하며 상승 추세가 지속되고 있음을 시사합니다.
* **재무 분석 결과와 주가 비교:**
* 2024년 순이익 감소에도 불구하고, 회사는 안정적인 NOI 성장과 강력한 자산 포트폴리오, 데이 터 센터 부문의 높은
성장성을 바탕으로 주가가 견조하게 상승했습니다. 52주간 44.3% 상승률은 회사의 펀더멘털 개 선 및 시장의 긍정적 전망을
반영합니다.
* **고평가/저평가 의견:** PER 24.69배, PBR 164.93배는 역사적 평균 또는 동종업계 평균 대비 고평가된
것으로 보일 수 있습니다. 그러나 이는 회사의 높은 성장 잠재력(데이터 센터 부문), 우수한 자산 품질, 강력한 브랜드 가치,
그리고 이스라엘 부동산 시장의 특수성을 감안할 때 정당화될 수 있습니다. 특히 PBR이 매우 높 은 것은 자산의 장부가치와 시장
가치 간의 큰 괴리를 의미하며, 이는 무형자산(브랜드, 개발 노하우 등)의 가치가 높게 평가받고 있음을 시사합니다. 현재
주가는 52주 최고가 근처에서 거래되고 있어 단기적으로는 높은 밸류에이션 부담이 존재할 수 있 으나, 장기 성장성 측면에서는
추가 상승 여력도 있다고 판단됩니다.
**ㅇ 주요 주가 관련 지표:**
* **현재가 (Current Price):** 33,190 ILS
* **시가총액 (Market Cap):** 40,250,511,360 ILS (Yahoo Finance 기준)
* **발행 주식 수 (Shares Outstanding):** 121,273,000 (Yahoo Finance 기준)
* **최근 연간 당기순이익 (Net Income - 2024):** 1,477백만 NIS (약 14.77억 ILS, 환율
1 NIS = 0.3522 USD, 1 USD = 3.718 ILS 적용 시 약 54.8억 ILS)
* **최근 연간 자본총계 (Total Equity - 2024):** 23,837백만 NIS (약 23.84억 ILS,
약 88.6억 ILS)
* **PER (TTM - Trailing Twelve Months):** 24.69배 (Yahoo Finance 기준).
* **의미:** 주가가 주당순이익(EPS)의 24.69배 수준에서 거래되고 있음을 나타냅니다. 이는 이 스라엘 시장 및
부동산/데이터 센터 섹터의 성장성을 고려할 때 합리적인 수준일 수 있으나, 섹터 평균과의 비교 분석이 필요합니다.* **PBR (Price to Book):** 164.93배 (Yahoo Finance 기준).
* **의미:** 주가가 장부가치의 164.93배에 거래되고 있음을 의미합니다. 매우 높은 PBR은 회사 의 성장 기대치와
브랜드 가치가 높게 반영되었음을 시사합니다.
* **EV (Enterprise Value):** 65,321,648,128 ILS (Yahoo Finance 기준).
* **EBITDA (2024년 기준 추정치):** 약 2,930백만 NIS (약 108.8억 ILS).
* **EV/EBITDA (2024년 기준 추정치):** 약 22.3배.
* **의미:** 기업의 총 가치(시가총액+순부채) 대비 영업 현금 창출 능력(EBITDA)을 나타내는 지표로,
22.3배는 성장성을 반영하는 수준으로 해석될 수 있습니다.
* **베타 (Beta):** 0.564 (Yahoo Finance 기준).
* **의미:** 시장(코스피 또는 벤치마크 지수) 대비 주가 변동성이 시장보다 낮은 편임을 나타냅 니다. 이는 상대적으로
안정적인 투자 특성을 가짐을 시사합니다.

**ㅇ 최신 시장 뉴스 및 평가:**
* **(2025-09-09) Yahoo Finance/Simplywall.st:** Azrieli Group
(TASE:AZRG)의 주가 상승 및 투자자 낙관론에 따른 기업 가치 평가 분석. 이 뉴스는 주가 흐름과 긍정적인 시장 평가를
시사합니다.
* **(2025-08-19) Investing.com:** Azrieli Group, 2분기 실적 발표 후 주가 하락,
CEO 사임 발표. 이는 단기적인 주가 하락 요인으로 작용했을 수 있으며, 경영진 변동성은 투자자 들의 주의를 요합니다.
CEO의 사임은 회사의 전략적 방향이나 운영에 영향을 미칠 수 있는 중요한 이벤트입니다.
* **단기적 영향:** CEO 사임 발표는 일시적인 투자 심리 위축을 가져올 수 있으며, 실적 발표와 맞물려 주가
변동성을 확대시킬 수 있습니다.
* **장기적 영향:** 새로운 CEO의 비전 및 경영 능력, 그리고 회사의 근본적인 사업 성장성(특히 데이터 센터
부문)이 장기적인 주가 흐름을 결정할 것입니다. 2분기 실적 발표 내용이 CEO 사임의 배경과 연 관 있다면, 그 상세 내용이
중요하게 분석될 것입니다.
---
### 5. 리스크 요인 분석 (Risk Factor Analysis)
**ㅇ 주요 사업 리스크:**
* **부동산 시장 변동성:** 경기 침체, 금리 인상, 공실률 증가 등 부동산 시장의 부정적 변화는 임대 수익 감소 및
자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 특히 미국 임대 부동산 부문의 낮은 점유율(약 65%)은 추가적인 리스크 요인입니다.
* **데이터 센터 산업 리스크:** 높은 초기 투자 비용, 빠른 기술 변화, 치열한 경쟁, 사이버 보안 위협, 데이터
프라이버시 규제 강화 등은 데이터 센터 사업의 수익성과 성장에 영향을 미칠 수 있습니다. * **개발 및 건설 리스크:** 프로젝트 지연(노동력 부족, 규제 변경), 건설 원자재 가격 상승, 예상 치 못한 건설비용 증가는 개발 사업의 수익성을 저해할 수 있습니다.
* **집단 소송:** 2025년 5월 18일에 제기된 공시 관련 집단 소송은 잠재적인 법적 및 재정적 리 스크를 안고
있습니다.
* **지역 지정학적 리스크 (이스라엘):** "소드 오브 아이언(Swords of Iron)" 전쟁과 같은 지역 분 쟁은
이스라엘 경제 전반에 부정적인 영향을 미치며, 이는 회사의 사업 운영, 현금 흐름, 자금 조달 능 력, 및 자산 가치에 심각한
영향을 줄 수 있습니다. 전쟁의 지속 기간, 확전 가능성, 경제적 여파 등은 예측 불가능한 요소입 니다.
* **임대 계약 관련 리스크:** 일부 계약은 규제적 제약 하에 해지권 또는 임대료 조정 가능성을 포함할 수 있습니다.
**ㅇ 재무 리스크:**
* **금리 변동 위험:** 회사는 주로 고정 금리 부채를 이용하지만, 일부 장기 부채(NIS 1,009백만 NIS)는
변동 금리이며, CPI 연동 부채(NIS 3,036백만 NIS)는 물가 상승 시 이자 부담을 증가시킵니다. 금 리 인상 및 높은
물가 상승률은 금융 비용 증가로 이어질 수 있습니다.
* **환율 위험:** 미국 등 해외 사업을 영위하므로 환율 변동 위험에 노출됩니다.
* **자금 조달 리스크:** 경기 침체 또는 지정학적 불안정 시, 자금 조달 비용이 증가하거나 자금 조달 자체가 어려워질
수 있습니다.
**ㅇ 리스크 관리 능력 평가:**
* **재무 건전성:** 낮은 부채비율, 높은 현금 보유액, 풍부한 비담보 자산(약 370억 NIS)은 재무 적 충격 흡수
능력이 뛰어남을 보여줍니다.
* **다각화:** 사업 부문 및 지역 다각화는 특정 부문 또는 지역의 리스크가 전체 회사에 미치는 영향을 완화합니다.
* **정보 공개:** 회사는 법적 요구 사항에 따라 잠재적 리스크 요인에 대한 정보를 투명하게 공 개하려 노력합니다.
(예: 전쟁 관련 불확실성, 집단 소송 등)
* **내부 통제:** 회사는 재무 보고와 관련된 내부 통제 및 위험 관리 시스템을 효과적으로 운영 하고 있다고 평가합니다.
그러나 집단 소송 등 새로운 리스크 요인에 대한 지속적인 모니터링 및 대응이 필요합니다. * **금리/CPI 관리:** 회사는 주로 고정 금리 차입을 통해 금리 변동 위험을 최소화하고 있으며, CPI 연동
자산(임대 수익)과 부채(일부 채권)를 통해 물가 변동 위험을 일부 상쇄하고 있습니다.

### 6. 종합 평가 및 투자 의견 (Overall Assessment & Investment Opinion) **ㅇ 전체적인 관점에서의 SWOT분석:**
* **강점:*** **주거용 부동산 부문 내 리더십:** 이스라엘 최대 부동산 그룹으로서 확고한 시장 지위. * **다각화된 포트폴리오:** 리테일, 오피스, 주거, 시니어 홈, 데이터 센터 등 다양한 자산 보유. * **성장 동력:** 데이터 센터 부문의 급격한 성장세와 해외 시장 진출.
* **재무 안정성:** 낮은 부채비율, 풍부한 유동성, 낮은 금리 리스크.
* **개발 전문성:** 혁신적인 설계 및 개발 능력.
* **약점:**
* 이스라엘 경제 및 정치적 불확실성에 대한 높은 민감도 (지정학적 리스크).
* 미국 사업 부문의 낮은 점유율 및 잠재적 리스크.
* 주요 부문(리테일, 오피스)의 시장 변화에 대한 취약성.
* 매우 높은 PBR(164.93배)로 인한 밸류에이션 부담.
* **기회:**
* 글로벌 데이터 센터 시장의 지속적인 성장.
* 이스라엘 내 신규 토지 확보 및 개발 가능성.
* ESG 투자 트렌드에 부합하는 지속 가능한 개발.
* 잠재적 M&A 기회.
* **위협:**
* 이스라엘 경제 침체 또는 전쟁 장기화.
* 글로벌 금리 및 인플레이션 상승 압력.
* 부동산 시장 규제 강화.
* 데이터 센터 산업의 경쟁 심화 및 기술 변화.
* 집단 소송의 부정적 영향.
**ㅇ 투자 하이라이트 (Investment Highlights):**
1. **데이터 센터 부문의 혁신적 성장:** Q1 2025 기준 매출 및 NOI의 폭발적인 증가세를 보이며, 향후 성장
동력으로서의 잠재력이 매우 높습니다.
2. **견고한 핵심 사업 기반:** 이스라엘 내 리테일 및 오피스 부문에서 높은 점유율과 안정적인 임대 수익을 창출하며,
CPI 연동 임대료는 인플레이션 헤지 효과를 제공합니다.
3. **안정적인 재무 구조:** 낮은 부채비율, 풍부한 현금 유동성, 고정 금리 위주의 부채 구조는 어려운 시장 환경에서도
재무적 안정성을 유지할 수 있는 기반을 제공합니다.
4. **성공적인 개발 능력:** Azrieli Center와 같은 상징적인 랜드마크를 개발한 경험과 현재 진행 중인 다수의
개발 프로젝트는 미래 성장을 위한 탄탄한 기반입니다.
5. **주주 환원:** 꾸준한 배당 지급 이력은 주주 가치 제고에 대한 회사의 의지를 보여줍니다. **ㅇ 주요 우려 사항 (Key Concerns):**
1. **이스라엘 지정학적 리스크:** 현재 진행 중인 전쟁의 장기화 또는 확전은 이스라엘 경제 전 반과 회사의 사업 운영 및
자산 가치에 예측 불가능한 심각한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
2. **높은 밸류에이션:** PER 24.69배, PBR 164.93배는 단기적으로 주가 부담 요인이 될 수 있으 며, 미래
성장성이 기대만큼 실현되지 않을 경우 주가 조정의 빌미가 될 수 있습니다.
3. **CEO 사임 및 경영진 변화:** 2025년 8월 19일 보도된 CEO 사임 소식은 단기적인 불확실성 을 야기할 수있으며, 새로운 경영진의 비전과 실행력에 대한 검증이 필요합니다.
4. **집단 소송 리스크:** 공시 관련 집단 소송은 잠재적인 법적 비용 및 평판 리스크를 내포합니 다.
**ㅇ 향후 전망 및 종합 의견:**
Azrieli Group Ltd.는 핵심 부동산 사업의 안정적인 성장과 데이터 센터 부문의 혁신적인 성장 동 력을 바탕으로
긍정적인 전망을 유지하고 있습니다. 특히 데이터 센터 부문의 가파른 성장세는 회사의 미래 기 업 가치를 견인할 핵심 요소가 될
것입니다. 또한, 견고한 재무 구조와 다각화된 포트폴리오는 다양한 거시경제적 및 산업적 위험 요인에 대한 대응력을 높입니다.
그러나 이스라엘의 지정학적 리스크와 매우 높은 밸류에이션 수준은 투자 시 신중한 접근을 요구 합니다. CEO 사임 소식 또한
단기적인 불확실성 요인으로 작용할 수 있습니다.
**종합 의견:**
Azrieli Group Ltd.는 잠재력이 높은 성장 분야(데이터 센터)와 안정적인 핵심 사업을 겸비한 매력 적인 투자
대상입니다. 회사의 장기적인 성장 스토리는 여전히 유효하나, 단기적으로는 지정학적 리스크, 밸류에이션 부담, 경영진 변화와
관련된 불확실성을 고려해야 합니다.
**투자 등급:** **Neutral (중립)**
* **근거:** 회사의 펀더멘털은 견고하며 성장 잠재력이 높으나, 현재의 높은 밸류에이션과 이스 라엘의 지정학적 리스크,
그리고 CEO 사임과 관련된 불확실성이 단기적인 투자를 망설이게 하는 요인입니다. 데이터 센터 부문의 성과가 지속적으로 시장
기대치를 상회하고 지정학적 리스크가 완화된다면 투자 의견은 'Buy'로 상향될 수 있습니다. 반 대로, 지정학적 리스크가
심화되거나 실적이 예상치를 하회할 경우 'Sell' 의견으로 전환될 수 있습니다. 현재로서는 밸류에 이션과 리스크 요인을
감안하여 중립적인 입장을 유지하는 것이 합리적입니다.
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**[Disclaimer]** 본 보고서는 제공된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 결정의 참고 자료로 활용될 수
있습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 하며, 본 보고서의 내용이 모든 투자 상황에 완벽하게 부합하지 않을
수 있습니다.