1-3. 전두환 정부의 500만호 주택건설계획(1980년대)

(1) 택지개발사업

▣ 택지개발사업은 공공부문이 택지의 취득․개발․공급․관리의 모든 과정에 주도적으로 참여하여 종합적으로 택지개발을 하는 방식으로, 공동주택 용지 공급을 좀 더 효율적으로 하기 위해 1980년 12월 「택지개발촉진법」이 제정되었다.

 

『1980년대 서울시 택지개발사업개요』

자치구	지구명	위치	면적 (천㎡)	주택수 (호)	지구지정 시기	사업완료 (준공)	사업 시행자
강동구	고덕	고덕동	3,148	19,010	'81. 4	'88.12	토지공사
강남구	개포2	개포동	335	31,923	'81. 4	'82.7	서울시
강남구	개포1	개포동	1,694		'81. 4	'84.12	토지공사
강남.서초	개포3	개포/양재	6,494		'81. 4	'88.12	서울시
노원구	월계1	월계동	75	800	'82. 2	'83.9	서울시
양천구	목동	목동	4,375	26,629	'83. 6	'95.3	서울시
노원구	월계2	월계동	246	4,840	'84. 4	'86.6	서울시
마포구	성산	성산동	189	3,710	'84. 4	'86.12	서울시
송파구	문정	문정동	423	4,494	'85.10	'88.11	서울시
노원구	상계	상계동	3,308	39,782	'85. 4	'91.12	주택공사
노원구	중계	중계동	1,596	24,865	'85. 4	'92.6	토지공사
도봉구	창동	창동	497	6,500	'86. 7	'92.11	주택공사
강북구	번동	번동	360	6,511	'86. 7	'93.12	주택공사
노원구	중계2	중계동	1,344	16,660	'86.12	'98.12	서울시
노원구	월계4	월계동	150	4,300	'89.12	'94.6	주택공사
강남구	대치	대치동	240	4,198	'89. 3	'96.7	서울시
강남구	수서	수서동	1,335	16,353	'89. 3	'96.7	서울시
서초구	우면	우면동	157	2,327	'89. 3	'96.12	주택공사
강서구	가양	가양동	977	16,462	'89. 5	'96.7	서울시
계			26,943	229,364

 

- 1980년대 정부의 500만호주택건설계획 추진과 맞물려 택지개발촉진법(택촉법)은 도시계획국의 지역에 대한 도시계획 수립 기능까지 가져 지가가 저렴한 녹지나 농지 등을 사전에 개발예정구역으로 지정, 전면 매수하고 개발사업계획시 주거지로 변경하는 것이 가능하므로 대단위 토지를 저렴하게 확보하여 신속한 개발을 추진하는 것이 가능해졌다.

 

- 1970년대의 주택건설촉진법에 의한 소규모 개발사업과 달리 공적주체가 토지를 전면 매수하여 개발하여 개발이익의 사유화를 막고 공공부문으로 흡수, 택지개발사업에 재투자한다는 취지의 공공개발사업으로 대규모 개발이 택지개발촉진법에 의거 행해졌다.

 

 

- 개포, 고덕, 목동, 상계, 중계, 수서, 수도권 5개 신도시 등 1980년이후 1990년대에 이르기까지 개발된 대규모 주거지들은 대부분 택지개발촉진법을 근거법으로 하여 택지개발을 시행한 후, 주택건설촉진법에 의해 개별 주거단지들을 건설하는 방식으로 조성된 것이다.

 

- 1988년에는 택지개발에 따른 개발이익의 지역 환원 및 지방재정확충 등을 위하여 지자체에 의한 공영개발을 확대한다는 방침으로 서울, 대구에 지방공사를 설립하고 각 시도에도 공영개발사업단을 설립하였으며, 이로 인해 이제까지 주택공사, 토지개발공사를 중심으로 이루어지던 대규모 공영택지개발사업에 서울시 등 지자체가 유력한 주체로서 참여하기 시작하였다.

 

(2) 주요 택지개발지구 개발

▣ 개포지구 개발

- 정부의 500만호 주택건설국가시책에 부응하여 주택난 해소를 위한 저렴한 택지를 공급하기 위해서 서울시 개포동, 일원동 일대를 사업시행지로 선정하였다.

1980년대 개포동 개발

- 이 지역을 선정한 이유는 1970년대 중반 이후 확장되기 시작한 강남권 개발을 촉진하면서 증가할 거주인구를 흡수할 목적이었으며, 개포지구는 총169만3,559㎡(51만2,300평)으로 1981년 4월 11일 택지개발예정지구로 지정, 12월 24일 조성공사를 착공하여 1984년 12월에 준공하였다.

 

- 개발기본계획은 수용인구 2만3,309명, 5,287가구의 택지를 단독주택지 20%, 공동주택지 80%로 조성하는 것이었으며, 토지보상은 1981년 4월부터 9월까지 조사를 실시하여 협의보상하여 총사업비는 용지비(66.7%)와 조성비(33.3%)를 합해 372억 4,200만원이었다.

 

 

▣ 고덕지구 개발

- 고덕지구는 1981년 4월 택지개발예정지구로 지정, 1982년 5월 3일 착공하여 1985년 12월 30일에 준공하였으며, 총면적은 314만8450㎡으로 용지비 493억5,900만원과 조성비 319억3,500만원 등 총사업비 812억 9,400만원이 투입되었다.

 

- 서울시 강동구 고덕동, 명일동 일대의 고덕지구는 인구 7만5,250명, 1만8,820세대를 수용하는 택지를 조성하고자 하였으며, 중앙부의 명일공원과 지구외곽 개발제한구역의 우량임상지역을 살려 전원풍의 주택단지를 조성하였다.

 

- 주거지역(55.6%)는 공동주택, 단독 및 연립주택을 적절히 배치하였고, 단독주택규모는 필지 당 70평을 기준으로 하였다.

 

- 지구 중심에 상업지역(3.4%)을 배치하였으며, 업무시설의 적정배치를 위하여 공사에서는 처음으로 상업지역에 대한 도시설계 등을 계획하였고 공공용지는 33%로 높은 비율을 차지하였다.

 

- 교육시설은 7만5,000여명의 수용인구를 위한 초등학교 6개교, 중학교 4개교, 고등학교 6개교를 배치하여 충분한 학교시설용지를 확보하였으며, 상수도 급수량은 1인 1일 급수량 400L, 오수는 차집관로를 설치하여 탄천하수처리장에서 처리하도록 했고 하수처리를 위해 탄천하수처리장 시설비 중 16%에 해당하는 110억 원을 서울시가 분담한 것이 특징이다.

 

(3) 목동 신시가지 아파트 개발

▣ 목동 신시가지 아파트 개발은 1985년 11월부터 1988년 10월까지 입주한 목동 아파트 1단지부터 14단지까지의 대규모 아파트 단지 개발을 의미(1-7단지는 목동, 8-14단지는 신정동)하며, 목동 신시가지 개발면적은 437.5만㎡, 3만세대로 토지조성기간은 1983.11 ~ 1986.12 이었다.

 

▣ 목동아파트가 들어서기 전의 목동은 말 그대로 '木洞', 나무와 논밭이 많은 전형적인 시골이었으며, 전두환 정부가 심각한 주택부족해결을 위해 500만호 주택건설사업을 추진하였고, 86 아시안게임과 88 서울올림픽으로 김포공항에서 서울 중심부 이동시 무허가주택과 논밭이 보이는 목동을 환경정비하기 위해 안양천에 높은 제방을 쌓고 목동 일대를 주택단지로 개발하기 시작하였다.

 

 

▣ 목동은 같은 시기, 같은 목적으로 개발된 고덕지구, 개포지구, 상계지구와는 달리 서울과 인천을 잇는 '핵'으로서 개발할 목적이 있어 다른 도시개발지구에 비해 상업/행정 중심지역 면적을 크게 잡았으며, 다른 도시개발과는 달리 중심지역을 그 지구의 최고위 간선도로를 따라 선형으로 조성되도록 도시계획을 입안하였으나, 개발과정에서 목동부지가 너무 좁아 목동중심축도로를 일방통행으로 만들고 그 사이에 상업/행정 중심지역을 조성하였다.

 

- 개발과정에서 원주민들과의 마찰로 주민들이 양화교와 경인고속도로를 점거하는 등 100여 차례 시위를 벌였으며, 결국 가옥주들은 최초로 무허가주택의 재산권을 인정받을 수 있었고, 세입자들은 10평 아파트 입주권과 가장 저렴한 이자로 이주비용을 융자해 주겠다는 약속을 받아냈다.

 

목동 아파트단지

▣ 목동단지는 1단지부터 14단지까지 각 단지별로 10-30동의 개별아파트가 존재하며, 초기 토지개발은 토지개발공사가 진행하였으나, 아파트 내부단지, 기반시설공사 및 조경 등은 건설사들이 턴키방식으로 공구별로 시행하였다.

 

- 1~14단지를 제외한 15단지이상의 경남, 성원아파트 등은 목(木)자 로고가 없으며, 단지 내부의 보행자 전용도로는 상당한 너비를 보유하고 있고, 충분한 녹지공간 확보, 자전거도로 등은 이곳을 저층과 고층이 어우러지는 저밀도 단지, 지역 랜드마크로 개발하려는 서울시의 의지가 보였다.

 

- 낮은 용적율(큰 대지지분)로 인한 넓고 쾌적한 환경은 재건축 프리미엄이 있어 현재도 높은 시세를 유지하는 비결이며, 2/3이상의 가구가 중대형이며, 자재파동이전의 튼튼한 강모래로 지은 단단한 건물로 재건축에 대한 의지가 별로 없는 지역이기도 하였다.

 

- 단점으로는 층간소음이 매우 심하며, 지하주차장이 없어 주차문제가 심각한 점을 들 수 있다.

 

 

 

▣ 목동단지도 침수로 인하여 고층아파트를 짓게 되는 강남 아파트 개발과 마찬가지로 안양천변의 상습 침수지역의 개발로 홍수피해를 예방하는 목적도 포함되어 있었다.

 

▣ 상습 침수지라는 이미지, 대량 분양으로 인한 물량 부담, 중대형 평수가 상당한 데 따른 분양 수요층 저조, 부동산 침체기가 겹쳐 분양 초기에 미분양이 발생하자, 나중에 분양한 단지는 중대형이 사라지게 되었고, 낮은 건폐율(14%)과 저용적률(130%)로 인한 당대 최고의 녹지율(30%)을 자랑하는 중·저층이 어우러지는 아파트로서 중대형 면적대도 상당하였으며, 신목중 등 우수학군과 상업지구의 확대 등으로 강남거주가 어려운 부유층의 유입으로 80년대 후반 본격적인 시세상승이 이루어졌다.

 

(4) 상계지구 아파트 개발

▣ 상계동 주공아파트 개발은 서울시가 서울시 노원구 상계동, 창동일대의 상계 신시가지 건설사업의 일환으로 620만㎡를 택지개발지구로 고시하고 1985년 11월부터 본격적으로 건설되어 1989년 6월 19개 단지(17-19단지는 창동)가 모두 완공되었으며, 전두환 정부의 500만호 주택건설사업의 일환으로 목동이 중대형 3만가구를 목표로 건설되었다면, 상계동 주공아파트는 중소형 4만가구 수용을 목표로 건설되었다. 

 

▣ 신시가지가 조성되기 전 가옥 526채, 공장 171곳과 비닐하우스 2912건 등이 들어서 있었으며, 1960년대 후반부터 도심지 재개발로 터전을 잃은 사람들이 모여 살던 터라 원주민들의 반발이 컸고, 택지매수를 끝내고 기반공사에 대한 애로사항이 발생하였다.

 

 

▣ 타 개발지역과 마찬가지로 북한산과 도봉산 수락산 불암산으로 둘러싸인 마들평야(도봉구 상계동 창동 월계동 일원 330만㎡)는 중랑천보다 2m가 낮아 비가 오면 어김없이 침수가 되었고,  아파트를 세울 단단한 지반을 조성하기 위해 35만㎡의 흙과 연인원 1260만명이 철근 11만톤, 시멘트 500만포, 벽돌 3억2000만장이 소요되었음. 이는 동일한 신도시급인 과천(1만3522호), 개포(1만5710호)의 2배가 넘는 초대형 프로젝트였다.

 

▣ 주택공사가 지은 아파트 중 견본주택(모델하우스)을 처음으로 개장한 곳도 상계주공이었는데 보상과 택지매수를 마치고 기반공사를 시작하고 보니 주택경기가 침체되었고, 목동 미분양으로 상계주공 역시 미분양이 우려된 바, 주택공사는 1,214㎡(368평)규모의 대형 모델하우스를 짓고 분양 홍보영화까지 제작하여 성공적으로 분양을 마무리 지었다. 

 

상계아파트 단지의 상징 조수타워

 

▣ 중계지구 개발

- 중계지구는 1985년 4월 10일 택지개발예정지구로 지정되어 한국토지개발공사가 사업을 맡아 시행, 1985년 10월 29일 용지보상에 착수, 1986년 4월2일 개발계획을 승인을 받고 1992년 6월 29일에 준공하였다.

 

- 총면적은 159만7675㎡으로 1,403억6,900만원의 사업비가 소요되었으며, 서울시 도봉구 중계동, 하계동, 공릉동 일대의 토지 대부분을 외지인이 소유하고 있었다.

 

 

- 거주민의 95% 이상이 비닐하우스, 판잣집에서 살며 주변 벽돌공장 등에서 노동을 하는 도시빈민층으로 구성되어 있었으나, 열악한 생활환경에도 불구하고 주민들의 자치활동이 활발하여 주민대표 격인 대책위원회를 구성하였는데 이는 이후 중계지구 이주대책의 일환인 공동주택조합 구성 시에 중요한 역할을 하였다.

 

 - 계획인구 9만9,460명을 목표로 86만6,849㎡(54.4%)의 주거용지, 상업용지 3만3,462㎡(2.1%), 공공시설용지 69만2,307㎡(43.5%)를 조성하고자 했으나 단독주택용지는 계획하지 않았다.

 

- 인근 대한주택공사 상계지구와 긴밀한 공조체제를 유지하여 합동이주대책을 시행하였고, 처음으로 민관합동개발을 시행한 사업지구였음. 또한 공동지구로만 이루어진 탓에 이주대책용 단독주택지 공급이 불가능하자 공사 최초로 공동주택지를 지분으로 공급하게 된 사업지구였다.