부동산의 상속증여시 평가와 감정평가 의뢰

ㅇ 상속과 증여와 관련한 세무적인 내용은 상증법('상속세 및 증여세법’)에 규정되어 있다. 

비상장주식의 평가와 관련해서는 지난 글에서 이미 기재한대로 본질가치 평가방법에 의거 평가하고, 상장주식은 시장에서 거래되는 시가에 의해 평가한 금액으로 신고를 하면 된다.

ㅇ 부동산의 경우에는 시가에 의한 평가방법이 원칙이며, 시가가 없는 경우 시가를 대체하는 기준 및 공시지가, 감정평가에 의한 평가금액, 근저당권 등 담보설정이 되어 있는 경우에는 실제 채권금액 등을 신고금액으로 할 수 있어 주의가 요구된다. 특히 2020년부터는 시가와 기준시가와의 괴리가 큰 경우에는 세무당국에서 감정평가를 의뢰하여 평가한 금액을 적용할 수 있게 되어 부동산에 대한 상증법상 평가시 주의가 요망된다.

 

ㅇ 일반적으로 시가, 감정가, 기준시가 순으로 우선 순위를 정해 평가금액을 산정한다고 보면 된다. 시가의 경우에는 보통 상속 전후 6개월이내(증여은 증여일 6개월전, 증여후 3개월이내)의 일반적이고 보편적인 거래를 매매사례가액으로 볼 수 있다. 이 때 일반적인 매매 뿐만 아니라, 경매, 공매, 수용가  및 감정평가 금액이 있는 경우에도 시가의 범주에서 인정될 수 있다. 감정평가는 원칙적으로는 2개 감정평가법인의 감정사례를 비교 평가하여야 하나, 기준시가 10억원이하인 경우는 1개의 감정사례로 평가가 가능하다.   

 

ㅇ 부동산에 대한 기본적인 평가방법은 시가를 최우선적으로 적용한다. 아파트의 경우 거래가 많고, 로얄동, 로얄층 등이 있으나, 단독주택, 상가, 토지 등에 비하여 개별물건에 대한 차이가 과도하게 크지는 않아 개별단지내의 유사물건의 매매사례를 가액으로 신고하는 것이 타당하다. 아파트 유사거래사례로 인정받을 수 있는 조건은 3가지가 있는데, 우선 공동주택관리법상의 공동주택단지여야 한다. 또한, 동일단지내에 있으면서 전용면적의 차이가 비교대상 물건과 5%이내여야 하고, 세번째로 공시가격의 차이가 비교대상 물건과 5%이내여야 하는 조건을 충족하면, 유사거래로 보아 시가로 평가할 수 있다.   

 

ㅇ 아파트를 제외한 다른 부동산의 경우에는 유사한 물건을 찾기도 어려울 뿐더러 유사한 물건이 있다하더라도 거래가 빈번하지 않아 현재에 적용이 가능한 매매사례를 찾기가 어려운 면이 있다. 따라서 이러한 부동산 물건에 대하여 적용할 수 있는 것이 기준시가이다. 이를 부동산 가격고시제도라고 한다.

 

ㅇ 기준시가는 정부나 지자체에서 매년 고시하게 되는데,

 아파트의 경우 공동주택가격 이라 하며, 매년 4월말 국토부장관이 고시하며,

 개별주택의 경우 개별주택가격 이라 하고,  매년 4월말 지자체 장이 고시하며,

 토지의 경우 개별공시지가 라 하며, 매년 5월말 지자체 장이 고시하며,

 비거주용 부동산중 수도권, 광역시, 세종시 소재 오피스텔과 연면적 3,000제곱평방미터 이상 상업용건물(토지포함)에

 대해서는 매년 12월말 국세청장이 기준시가를 고시하고,  

 기타 비거주용 건물의 경우에도 매년 12월말 국세청장이 기준시가를 고시하도록 되어 있다.

 

ㅇ 실무적으로 봤을 때, 토지를 증여하고자 할 경우, 지목이 동일하고, 접도 및 배향 등의 조건 등이 거의 동일하여 비교가능하고 동일 조건의 매매가 가능하다고 판단되는 토지의 최근 실제 매매사례가 있는 경우, 이를 시세로 하여 평당가격 등을 산정하여 재계산한 후 시가로 신고할 수 있다. 하지만, 1년이전 매매사례만이 존재한다거나, 지목, 접도, 배향 등 여러가지 조건을 충족시키는 토지는 거의 찾아보기 힘들다. 

 

ㅇ 이러한 경우, 토지에 대한 개별 공시지가를 찾아보게 되는데, 개별공시지가외에 해당 토지에 대한 담보제공여부를 등기부등본을 통해 확인하고, 이에 대한 실제 채무금액을 확인한다. 실제 채무금액과 개별공시지가를 비교하여 높은 금액을 시가로 추정하여 신고하는 것이 타당하다. 아마도 최초 대출후 상환이 없었다면 실제 채무금액이 개별공시지가보다 커서 실제 채무금액을 기준으로 상속 및 증여세를 신고 및 납부하여야 하나, 대출후 상환 등으로 채무금액이 낮아진 경우에는 개별공시지가를 기준으로 신고할 수 있는 여지가 생긴다.

 

ㅇ 하지만, 국세청에서 해당 부동산에 대한 상속 및 증여 관련 신고를 접수받은 후, 시가와 차이가 크다고 판단하는 경우에는 국세청에서 감정평가를 의뢰하여 평가금액을 재계산할 수 있게 되었다. 다만, 2020년부터는 상가(꼬마빌딩 등)와 나대지 등 일부에 한해서 적용이 되나, 추후 대상범위가 확대될 예정이다. 세무당국에서 감정평가를 하게 되는 경우 감정평가비용은 세무당국이 부담하게되며, 상속의 경우 상속후 15개월이내, 증여의 경우 증여후 9개월이내에 감정평가 의뢰가 가능하다.

 

 

ㅇ 감정평가후 관할 세무서에서는 재산평가심의위원회가 개최되고, 감정평가금액이 시가로 인정되면, 추가적인 상속 및 증여세가 추징되게 된다. 재산평가심의 위원회는 3명의 내부위원과 4명의 외부위원(변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등)으로 구성되며, 최종 결정은 관할 세무서장이 동 위원회의 의견을 받아 결정한다. 납세의무자는 재산평가심의위원회에서 본인의 의견을 개진할 수 있고, 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청･심사･심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있다.

 

ㅇ 다만, 여타 세금신고에서 추후 추징되는 경우 부과되는 신고불성실는 면제되며, 납부불성실(지연) 가산세는 2019. 12. 31까지 해당분에 대해서는 부과하지 않는다고 한다. 원칙적으로 평가방법의 차이에 의한 평가금액 조정시 신고불성실가산세는 면제가 되지만, 납부불성실(지연) 가산세는 납부해야하므로, 2020년부터의 납부불성실 가산세는 납부해야한다. 감정평가 의뢰는 해당되는 부동산 모두에게 적용되는 것이 아니라, 세무당국에서 시가와 괴리율이 높다고 판단되는 부동산에 대해서만 의뢰할 예정이라고 한다.    

 

 

2020년 현재 상속증여세율

ㅇ 아파트를 제외한 토지, 단독주택, 상가 등은 유사한 매매사례를 찾기가 어려워 감정평가를 받지 않는 이상 대부분 담보제공설정에 따른 채무와 기준시가를 비교하여 큰 금액을 기준으로 신고하는 사례가 많은데, 수익형 부동산의 경우에는 기준시가와 임대료 환산가액을 비교하여 큰 금액을 증여가액으로 본다. 임대료 환산가액은 임대보증금 + (1년 임차료 / 12%) 로 계산되는데, 상가 임대보증금이 2억원이고, 월임차료가 100만원인 경우 2억원 + (1200만원 / 12%) = 3억원이며, 기준시가가 2억 9천만원이라면, 두 개의 금액중 큰 금액인 3억원이 신고대상 금액이 된다. 임차료가 매출에 연동되어 고정적이지 않은 경우에는 평가기준일 현재 당월의 임차료를 1년으로 환산하여 계산하여야 한다.