2-3. 아파트의 내부구조

▣ 아파트 계약면적, 공급(분양)면적, 전용면적

- 5층이상의 공동주택에 대하여 아파트라는 명칭 사용

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 기타 공용면적 : 지하주차장, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적
○ 서비스면적 : 발코니

 

- 전용면적은 실제 거주공간으로 청약, 건축물 대장, 과세 등의 기준이 되는 면적이며, 공급(분양)면적은 공인중개사나 건설사 등 일반적으로 사용되는 면적으로 평당 분양가도 공급면적(분양면적)을 기준으로 계산한다.

 

- 일반화되고 있는 발코니 확장으로 인하여 실제 사용하고 있는 공간면적은 전용면적보다는 전용면적에 발코니확장면적을 더한 공간이 되어 공급면적에 더 가깝다고 볼 수 있다.

○ 전용률 = 전용면적 / 공급면적 × 100%, 아파트 80% 내외, 오피스텔 50% 내외

○ 발코니 확장

 

- 발코니는 전용면적 계산에 포함되지 않는 서비스면적으로, 2006년 건축법 개정으로 발코니확장이 합법화되었으며, 같은 전용면적이라도 구조에 따라서 발코니 면적이 다르고, 발코니를 확장함에 따라 실제 사용 면적이 달라지는데 당연히 좌우로 길수록 서비스면적이 넓어져서 유리하다.

 

아파트 내부 면적 구분

♣ 건축법 시행령 제2조
– 2006-01-01 개정
– 아파트 발코니 구조변경 합법화

 

○ 안목치수와 중심선치수
- 안목치수 : 건축물 외벽의 내부선
- 중심선치수 : 건축물 외벽의 중심선

- 전용면적이 같더라도 중심선치수가 아닌 안목치수를 사용했다면 상대적으로 넓은 면적을 사용

 

안목치수와 중심선 치수의 차이

- 주택법 개정으로 아파트는 1998년부터 안목치수를 사용했으며, 준주택인 오피스텔은 2015.4.30부터 안목치수를 사용하도록 개정.

- 2015. 4. 30이전 건축허가를 받은 오피스텔은 전용면적이 같다면 이후 허가받은 오피스텔보다 실제 면적은 약6~9% 더 작다.

 

▣ 아파트의 층고

- 건축물의 용도, 목적, 경제성 등을 고려한 일반적인 층고와 천장고의 일반적인 기준.

 

- 아파트의 천장고는 2300㎜가 대부분이고, 일부 사례에서 2350 ~ 2400㎜로 설계·시공하는 경우가 있었음. 아파트 천장고를 높이지 않는 이유는 천장고가 높아지면 일반적으로 층고가 높아져 한정된 대지에 최고 높이 한계 및 층수를 많이 확보하고자 하는데 장애가 돼 경제성 측면에서 불리하기 때문이다. 즉, 주어진 대지에 최대한으로 세대수를 확보하기 위해서는 층고가 낮은 것이 공급자 측면에서는 유리하기 때문이다.

용도		층고	천장고
근린생활시설		3.2m	2.5m
주택		2.6m	2.3m
아파트	16층 미만	2.6m	2.3m
	16층 이상	2.8m	2.3m
주상복합아파트		3.5m	2.4m

 

- 층고와 관련하여 바닥 슬라브의 두께는 구조적인 관점보다 층간소음차단을 위한 차음성에 초점을 두고 있다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제14조(바닥구조)에서 콘크리트 슬래브 두께는 210㎜ 이상(보와 기둥을 통해 내력이 전달되는 라멘구조는 150㎜ 이상)으로 규정하고 있고, 건축법 제49조 제3항 및 건축물의 피난·방화구조 등에 관한 규칙 제19조 제4항에 따른 ‘소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준’의 표준바닥구조에서는 벽식 및 혼합구조 210㎜, 무량판구조 180㎜ 이상, 라멘구조 150㎜ 이상으로 규정하고 있는데, 라멘구조에서는 바닥 슬래브두께는 150㎜지만 이를 지지하는 보의 높이가 있으므로 슬래브 두께를 포함해 최소 300㎜는 확보 돼야 하며, 보 하부로 설비가 지나가는 것을 고려하면 400㎜의 확보가 필요하다.

- 온돌층은 30세대 이상인 공동주택의 경우 표준바닥구조에서는 완충재(20㎜ 이상) + 경량기포콘크리트(40㎜ 이상) + 마감모르타르(40㎜)를 합쳐 총 100㎜ 이상, 혹은 완충재(40㎜ 이상)와 마감모르타르(50㎜ 이상)인 경우는 90㎜ 이상으로 규정하고 있다. 일반적으로 건설업체에서는 이 규정보다 강화된 완충재 + 경량기포콘크리트 + 마감모르타르를 합쳐 110㎜를 사용하는데, 바닥마루를 사용할 경우 10㎜를 더 증가시킴. 이는 층간소음 차단을 위해 완충재의 두께를 증가시키는 경우가 일반적이기 때문이다.

 

- 천장과 바닥사이의 공간은 전기배선과 전등, 환기배관(닥트), 소방용 감지기 및 소화설비인 스프링클러, 매입형 에어컨 설비 등이 설치되는데, 가장 핵심이 되는 설비는 스프링클러 설비임. 화재예방·소방시설 설치유지 및 안전 관리에 관한 법률 시행령의 개정에 따라 주택으로 쓰이는 층수가 5층이상인 주택은 모든 층에 스프링클러 설비설치가 의무화되고, 이로 인해 천장 매입형으로 천장 속 깊이가 150㎜ 정도는 확보되어야 한다.

 

- 층고와 관련하여 기본 천장고(2300㎜-2400㎜), 바닥슬라브 두께(180-210㎜), 온돌층(110㎜-120㎜), 천장속 깊이(150㎜)를 합산하면 층고는 2740㎜에서 2880㎜ 정도가 되며, 주택건설기준 등에 관한 규칙 제3조의 치수 및 기준척도에 따라 5㎝ 단위로 하도록 규정하고 있어 2750㎜ ~ 2900㎜ 정도인데, 경제적측면에서 낮은 층고가 유리하므로 2800㎜의 층고, 2300㎜의 천장고가 가능한 벽식구조가 선호되는 경향이 있다.

 

 

▣ 건폐율과 용적률

- 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적 비율

- 용적율 : 대지면적에 대한 연면적 비율(연면적 = 각 층 면적의 합)

* 300㎡대지에 건물 한 층 면적이 150㎡인 3층짜리 건물

=> 건폐율 = 150 / 300 = 50%, 용적률 = 150X3 / 300 = 150%

▣ 용도지역 : 토지이용의 가장 기본적인 구분으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따라 4종류로 구분(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)

 

- 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역 (주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)

 

- 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역 (보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)

 

 

- 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역·

 

- 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

 

▣ 일반주거지역 1종, 2종, 3종 구분

- 일반주거지역 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에 따른 용도지역상 도시지역 중 주거지역 세분류의 하나로서 편리한 주거지역의 조성을 위해 필요한 지역에 지정되며, 1종, 2종, 3종으로 구분되고, 개발밀도(건폐율과 용적률) 및 건축제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 지자체별 조례에 의해 정의된다.

 

* 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성이 필요한 지역

* 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역

* 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비되어 토지의 고도이용이 가능한 중/고층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역

 

- 서울시 : 도시계획조례 제55조(용도지역안에서의 용적률)

○ 1종 일반주거지역 : 건폐율 60%이하, 용적률 150%이하 (4층이하, 공법상 용적률 200%)

○ 2종 일반주거지역 : 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하 (7층/12층이하, 공법상 용적률 250%)

○ 3종 일반주거지역 : 건폐율 50%이하, 용적률 250%이하 (층수제한없음, 공법상 용적률 300%)

 

* 일반적으로 아파트단지의 용도로 사용되는 3종의 경우 층수제한은 없으나, 서울시의 『도시계획2030플랜』 등에 의해 한강변 고층아파트의 경우 35층으로 제한함으로써 재건축 아파트의 진행이 보류되는 사례가 있다.

* 임대주택으로 전환시에는 서울시의 3종 용적률 제한인 250%를 완화하여 300%까지 허가가능

 

* 도정법(도시 및 주거환경 정비법) 및 택지개발지구 등에 의한 사업인 경우나 재건축, 재개발사업인 경우 지자체의 승인에 따라 별도 건폐율이나 용적률 적용가능

 

○ 기부채납 비율증가에 따른 용적률 완화(예 : 대지면적 1000㎡의 3종 일반주거지역)

기부채납율	0%	10%	20%	비고
대지면적(㎡)	1,000	900	800	대지면적은 줄고 용적률이 증가하나 건축가능 연면적은 증가
적용용적률(%)	250%	286%	331%
지상연면적(㎡)	2,500	2,574	2,648

 

- 경기도 주요도시별 일반주거지역 건폐율 및 용적률 현황

시군명	용적률(%)			건폐율(%)
	1종	2종	3종	1종	2종	3종
가평군	200	250	300	60	60	50
고양시	180	230	250	60	60	50
과천시	200	230	250	60	60	50
광명시	150	240	280	60	60	50
광주시	180	230	300	60	60	50
구리시	200	250	280	60	60	50
군포시	200	230	280	60	60	50
김포시	200	230	250	60	60	50
남양주시	200	230	270	60	60	50
동두천시	200	250	300	60	60	50
부천시	150	200	250	60	60	50
성남시	160	210	280	60	60	50
수원시	200	230	230	60	60	40
시흥시	200	230	280	60	60	50
안산시	200	250	300	60	60	50
안성시	180	230	280	60	60	50
안양시	200	240	260	60	60	50
양주시	200	250	300	60	60	50
양평군	200	250	300	60	60	50
여주시	200	250	300	60	60	50
연천군	200	250	300	60	60	50
오산시	180	230	280	60	60	50
용인시	200	240	290	60	60	50
의왕시	200	250	300	60	60	50
의정부시	200	250	300	60	60	50
이천시	200	250	300	60	60	50
파주시	180	250	300	60	60	50
평택시	180	230	280	60	60	50
포천시	200	250	300	60	60	50
하남시	200	250	300	60	60	50
화성시	180	230	270	60	60	50

- 도로사선제한 : 도로폭을 기준으로 용적률제한

=> 건축물이 도로에 접한 부분의 높이가 전면 도로 폭의 1.5배를 넘을 수 없도록 높이에 제한을 둔 규정으로 좁은 도로에 면한 건물의 경우 동 제한규정으로 인해 계단식이거나 비스듬히 깎여지는 구조로 건축되어 도시 미관을 해친다는 이유로 2015년 4월말 폐지되었다.  

=> 동 제한규정의 폐지로 재건축 아파트의 층수제한이 풀릴 가능성은 높으나, 건물들의 개방감이 저해될 여지는 있다.

 

▣ 주차대수(주택건설기준 등에 관한 규정)

- 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조(주차장)에 의거 세대당 1대이상(전용면적 60㎡이하 단지의 경우 0.7대이상)과 다음 기준중 많은 수의 주차대수를 확보하여야 한다.

구 분	전용85㎡ 이하	전용85㎡ 초과
특별시(서울)	1대/ 75㎡	1대/ 65㎡
광역시, 특별자치시, 수도권내 시지역	1대/ 85㎡	1대/ 70㎡
지방의 시지역, 수도권내 군지역	1대/ 95㎡	1대/ 75㎡
그 밖의 지역	1대/ 110㎡	1대/ 85㎡

 

○ 아파트 최소 주차대수 확보 예시

- 수도권내 시지역 아파트(전용85㎡ 이하 1대/85㎡적용, 전용85㎡ 초과 1대/70㎡적용)

- 전용면적 84㎡ 461세대, 99㎡ 346세대, 113㎡ 109세대, 142㎡ 5세대 등 총921세대

- 전용85㎡ 이하 세대의 전용면적 총합 = 38,724 (84㎡ X 461세대)

- 전용85㎡ 초과 세대의 전용면적 총합 = 47,281(34,254+12,317+710) 

* 99㎡ 34,254 = 99㎡ X 346세대, 113㎡ 12,317 = 113㎡ X 109세대, 142㎡ 710 = 142㎡ X 5세대

 

- 전용85㎡이하세대 = 38,724 / 85 = 456대, 전용85㎡초과세대 = 47,281 / 70 = 676대

=> 총 1,132대(456+676) 확보요망(가구당 최소1.23대 확보필요 = 1,132/921)

 

▣ 일조권과 아파트 동간거리

 

○ 일조권이란 최소한의 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말하며, 대법원에서 정한 일조권 침해 관련 기준에 따르면, 년중 가장 태양의 남중고도가 낮은 동짓날을 기준으로 연속해서 2시간이상, 하루 비연속포함하여 4시간이상의 일조권이 확보되어야 함을 권장한다.

- 서울을 기준으로 동짓날 태양의 남중고도는 약30도(90도 – 서울위도 + 동짓날 태양의 적위)

=> 90 – 북위 약37도 + 동짓날 태양의 적위(-23..5도) = 약 30도가 조금 안됨.

 

 

 

- 우리집에서 동짓날 태양을 보는 각도는 약30도(정확히는  서울의 경우 28.36도)이며, Tan공식에 의하면 『Tan(30도) = 막힌 동의 높이 / 동간거리』 이므로 동간거리 = 막힌동의 높이 / Tan(30도).

 

동짓날 태양고도각

- Tan(30도)를 구하기 위해 엑셀함수를 쓰는 경우 TAN(RADIANS(30)) = 0.577 (30도를 각도단위는 라디안으로 변환시켜 탄젠트함수에 적용)

- 아파트 한층의 높이는 천장고가 보통 2.3m(주상복합의 경우 더 높음)이며, 벽식구조인 경우 0.3m-0.4m정도되고, 층고기준(16층미만 2.6m, 16층이상 2.8m)의 평균치 감안 2.7m를 한층의 높이로 보고 계산

 

 

○ 아파트 일조권 계산 예시

- 최고층 25층 단지로 구성된 아파트의 10층에 거주하고 있는 경우 앞동과의 동간거리가 얼마가 되는 경우에 동짓날 해를 볼 수 있을까?

=> 앞동 최고층과 우리집 아파트간 높이 = (25-10) x 2.7m = 40.5m

=> 동간거리 = 막힌동의 높이 / Tan(30도) = 40.5 / 0.577 = 70.19m

* 동짓날 해를 보기 위해서는 동간거리가 약 70m 이상을 확보하여야 한다.

 

- 최고층 35층 단지로 구성된 아파트의 10층에 거주하고 있는 경우 앞동과의 동간거리가 얼마가 되는 경우에 동짓날 해를 볼 수 있을까?

=> 앞동 최고층과 우리집 아파트간 높이 = (35-10) x 2.7m = 67.5m

=> 동간거리 = 막힌동의 높이 / Tan(30도) = 67.5 / 0.577 = 116.98m

* 동짓날 해를 보기 위해서는 동간거리가 약 117m 이상을 확보하여야 한다.

 

- 전문가들에 따르면 적정 아파트 동간거리는 70-80m수준이며, 대략적인 일조권 계산기준이 되는 Tan(30도)가 0.5에 가까운 값이므로, 동간거리는 앞에 가려진 높이의 2배정도가 확보되면 무난한 편이나, 서울시의 경우 2009년 건축조례 개정으로 기존 1배를 0.8배로 개정하였다.

 

 

▣ 고속도로, 기차 등 외부소음과 층수 관계

- 도로나 지상철 등에 접한 아파트의 경우 고층일수록 소음이 심한 경향이 있는데, 특히 여름에는 지표면이 가열되어 공기가 위로 올라가는데, 소리도 이런 기류를 타고 위로 이동하면서 더 크게 들리는 경향이 있다.

 

- 음파는 직진하는 성질이 있어 저층에서는 해당 소음만 들리지만, 고층에서는 해당 소음과 주변부의 반사된 소음까지 함께 들리기 때문에 소음이 증폭되는 경향이 있고, 초고층에서는 음파자체가 감쇄되어 소멸되지만 일반 고층아파트에서는 기대할 수 없는 상황이다.

 

- 국립환경연구원에서 제시한 소음이 가장 심한 층을 확인할 수 있는 공식

=> 0.2467 X M(아파트와 도로간 거리) + 4.159

 

○ 가장 소음이 심한 층 계산 예시

- 아파트 해당 동과 고속도로간 거리가 200m 인 경우 가장 소음이 심한 층수는?

* 0.2467 x 200m + 4.159 = 53.5층 ; 53,54층이상

- 아파트 해당 동과 국도간 거리가 100m 인 경우 가장 소음이 심한 층수는?

* 0.2467 x 100m + 4.159 = 28.8층 ; 29층이상

=> 대략적으로 소음의 근원이 되는 곳과 해당 동과의 거리를 4로 나누고 4를 더하면 가장 소음이 심한 층수를 계산할 수 있다.

 

 

▣ 아파트의 방향

- 아파트의 방향은 일조량과 관련이 있어 아파트 가치평가에도 큰 변수가 되고 있다.

 

- 아파트 방향에 따른 일조량과 평균 아파트 가격에 대한 연구자료에 따르면, 남향이 가장 우선시되고, 가치가 높은 것으로 확인되고 있으며, 남동향, 남서향, 동향, 서향의 순으로 가격과 일조량이 비례하는 것을 알 수 있다.

 

- 오피스텔의 경우 임대를 목적으로 매매를 하기 때문에 가성비 측면에서 북향을 구매하는 경우도 많이 있으나 아파트의 경우는 향과 아파트 시세가 밀접한 연관성을 가지고 있기 때문에 특별한 경우(한강조망 등)가 아니면 북향 아파트를 볼 수 없다.

 

- 남향의 장단점

* 가장 선호하는 방향이며, 아침부터 저녁까지 해가 잘들어 일조량이 가장 많으며, 계절에 따른 고도차이로 여름에 시원하고 겨울에 따뜻한 장점이 있다. 주간에 채광이 잘되어 전기료 절감효과.

 

 

- 동향의 장단점

* 아침에 일찍 해가 들어오고 오후에 해가 빨리 빠져 아침형 인간에게 잘 어울림. 오후에 햇빛이강하게 들기 때문에 여름의 경우 음식물이 쉽게 상할 수 있으며, 겨울에는 춥고, 여름에는 시원하다.

 

- 서향의 장단점

* 아침에 늦게 해가 들어오고 오후에 해가 늦게 빠짐. 오후2시-5시정도에 집안 깊숙히 들어오기때문에 여름에 다소 덥고, 겨울에 추워 화초가 잘 자라지 못하는 단점이 있다.

 

- 북향의 장단점

* 햇빛이 잘들어오지 않아 낮에는 어둡고 겨울에 추움. 일조량이 적어 여름에 시원하나 습하다.

 

부산, 경남지역 아파트 600가구에 대한 샘플링 조사결과

- 기타 고려사항으로 사이드에 위치한 아파트의 경우에는 단열 등의 문제로 인하여 결로나 곰팡이 등의 문제가 발생하여 선호되지 않는 경향이 있으나, 최근 지어지는 아파트의 경우 단열문제가 해결되고 타워형의 경우 좌우측으로 한세대씩 건축하는 사례가 많아 90년대 구축아파트와 같은 단점은 많이 해결된 상황이다.

 

- 과거 욕실의 경우 발코니 정면으로 배치하여 겨울에 추운 아파트가 많았으나 최근에는 측면에 배치한 아파트가 많아 난방 효율성을 제고하였으며, 최근 신축아파트의 경우 단열효과가 높아 겨울철 결로현상이 빈번한 부작용도 있다.(신축 아파트의 콘크리트 외벽에 함유된 물기는 2년정도의 기간이 경과해야 소멸되며, 신축인 경우 습기를 많이 함유하고 있어 집안 내부 습기가 높고, 단열효과가 높아 내외창간 온도와 습도차이로 겨울철 결로현상이 빈번하게 발생하고 있다.)

 

▣ 아파트의 구조(2베이, 3베이, 4베이)

- 베이(Bay)는 ‘건물의 기둥과 기둥 사이의 공간’을 말하며, 거기에 단순한 공간을 의미하는 것이 아니라 공간 중에서도 햇볕이 들어오는 공간을 지칭.

- 방이 3개고 거실이 1개인 30평형대 아파트를 총 4개의 공간으로 봤을 때, 2베이는 거실과 방 1개(2개 공간), 3베이는 거실과 방2개(3개 공간), 4베이는 거실과 방이 3개(4개 공간). 거실은 공통적으로 햇볕이 들어오고, 햇볕이 들어오는 방의 개수에 따라서 베이가 달라진다고 볼 수 있다.

○ 2베이

* 2베이는 거실과 방 1개가 햇볕이 드는 구조로 보통 현관과 거실이 바로 이어져 있어서 현관에 들어섰을 때 햇볕이 드는 거실이 있어 집이 전체적으로 환하게 보이며 또한 주방과 거실이 이어져 있어 넓은 집으로 보인다는 장점이 있다.

* 햇볕이 드는 방 1개는 보통 크게 만들어지기 때문에 큰 침대, 큰 가구를 한 방에 넣는 가구에선호가 되는 구조로 보통 구조가 위 아래로 긴 구조가 되기 때문에 주방에서의 활동이 더 편리한 측면이 있다.

* 단점으로는 햇볕이 드는 방이 1개이다 보니 나머지 방들은 햇볕이 들지 않고, 택배나, 음식배달과 같이 현관으로 앞에서 바로 이루어지는 상황에서도 거실이 바로 보여 사생활 보호가 어렵다는 점이 있으며, 제일 중요한 단점으로는 구조상 통풍이 잘 안된다.

 

 

○ 3베이

* 사람들에게 제일 선호도가 높은 베이가 3베이인데, 햇볕이 들어오는 공간이 방2개, 거실 1개이다 보니 구조가 전체적으로 좌우로 길게된다. 햇볕이 들어오는 방이 2베이에 비해 1개가 더 많이 때문에 방에서 생활을 많이 하게 되는 아이들이 쓸 수 있어서 선호도가 높다.

* 보통 주방과 거실이 일직선으로 위치하여 공간 활용도가 높고, 2베이에 비해 현관과 거실이 바로 이어져 있지 않다 보니 사생활 보호의 측면에서는 나름 좋다고 볼 수 있다.

* 현관이 햇볕이 들어오는 거실과 떨어져 있다 보니 현관이 어두우며, 주방이 좌우로 긴 구조라 활동성이 조금 힘들다는 단점이 있다.

 

○ 4베이

* 공간활용이 가장 좋은 구조가 4베이인데, 모든 방과 거실에 햇볕이 드니 일조권과 조망권이 가장 좋다고 볼 수 있으며 판상형( ‘ㅡ’ 일자구조)구조라 통풍도 잘 될 수 있는 구조이다.

* 주방과 거실이 3베이와 마찬가지로 이어져 있어 넓어 보이기도 하고 공간 활용도도 매우 좋으나, 4베이 구조인데 아파트가 탑상형( 'ㅁ‘ 구조) 아파트라면 햇볕이 드는 쪽에만 창문이 있어서 통풍이 잘 안되며, 여름에는 통풍문제로 더울 수 있다. 또한 전체적으로 방과 거실의 크기가 다른 베이에 비해 조금 작은 단점이 있다.

 

 

▣ 아파트의 층(로얄층)

- 통상적으로 건물층수를 삼등분하여 저층, 중층, 고층으로 구분하는데, 조망권과 일조권이 로얄층을 구분하는 기준으로 선호되므로 고층에 해당하는 층이 로얄층으로 분류될 수 있음. 24층 높이의 아파트의 경우 17층이상의 층수가 로얄층으로 구분될 수 있으나, 제일 선호되는 층수는 탑층 바로 아래의 층에 가까울수록 선호되는 경향이 있다.   

 

- 탑층의 경우에도 과거에는 직사광선을 받는 옥상에 접해있어 여름에 덥고 겨울에 춥다는 인식으로 비선호되었으나, 최근에는 건축공법의 발달로 이와 같은 단점이 개선되고, 조망권과 일조권의 중요성이 높아지면서 탑층도 선호되고 있으나, 분양가에서도 이러한 경향이 반영되고 있다.

 

 

2014 년 전국소재 15층이하 아파트 층수별 경매입찰경쟁률 결과

- 2014년 경매입찰경쟁률 조사결과 자료에서도 15층아파트의 바로 아래층인 14층이 가장 높은 경쟁률을 보였고, 고층으로 분류되는 11층이상이 높은 경쟁률을 보였으며, 저층세대의 선호도가 가장 낮았다.

 

- 특히, 1층의 경우 소음 및 사생활보호 미흡, 장마철 습기, 차량 배기가스 유입, 보안 취약, 일조권 침해 등의 단점 때문에 다른 층수보다 저평가되는 사례가 대부분이었는데, 최근 필로티 구조로 지어진 아파트가 증가하는 등 단점이 점차 보완됨에 따라 선호도도 높아지는 추세이다.

 

- 저층이 비선호되자 아파트 분양시에도 층별 가격차별화, 층고를 높이고(기존 2.3m를 2.5m로), 단지내 조경을 공원화하여 저층에서의 단지내 조망권보장을 통해 저층에 대한 비선호도를 불식시키고자 노력하고 있다.  

 

    

 

▣ 아파트의 바닥재

○ 목재(강화마루, 강마루, 온돌마루, 원목마루)

- 국내에 판매되고 있는 마루는 강화마루, 강마루, 온돌마루(합판마루), 원목마루 크게 4단계로 구분되며, 가격순으로는 강화마루 < 강마루 < 온돌마루 < 원목마루 순서임. 마루는 실제 나무 표면층을 적용한 원목 마루와 합판 마루, 나무 무늬 필름이 덮은 강화마루, 강마루가 있다.

 

① 강화마루

- 원목 물결무늬 필름을 입혀 하드 코팅한 마루로 외부충격에 강해 수명은 길지만, 열전도율이 다른 목재바닥에 비해 많이 낮아 난방효율이 낮다(가짜 나무바닥재, 나무를 흉내낸 것)

- 내부자재는 원목과 껍질을 분쇄하여 기술적으로 압축시켜 만들었으며, 표면은 시트지로 되어있어 다양한 색상이 있다.

- 인공필름을 입혀 바닥위에 조립시공한 것이기 때문에 다른 목재에 비해 질감이나 보행감이 떨어져 층간소음발생 우려가 있어 어린아이가 있는 집에서는 적합하지 않은 바닥재.

- 다른 바닥재에 비해 저렴하고, 나무가 사용된 바닥재이기 때문에 장판보다는 고급스러운 분위기를 연출할 수 있어 일반적으로 많이 사용되며, 제품과 디자인에 따라 상이하지만 자재가격은 평당 10~16만원선이다.

 

강화마루

 

- 구조 및 제조방법

* 목재에서 섬유질을 분리채취하여 방수수지를 첨가한 뒤, 고온·고압으로 압축성형시킨 HDF(high-density fiberboard)를 바탕재로 하고 표면은 HPL(high-pressure laminate) 또는 LPL(law-pressure laminate)로 강화 처리한 제품으로 표면을 라미네이팅 코팅 처리하여 내마모도·내구성·내오염성이 강하고 유지 관리가 편리한 것이 특징이다.

 

* 표면의 내마모성이나 내구성이 좋아 표면손상이 적고 다양한 색상의 연출이 가능하며 무거운 가구를 이동하여도 긁힘이 거의 없는 마루로 사무실이나 매장용으로 유용하다.

* 강화마루는 모양지(decorative paper)의 종류에 따라 색상이나 디자인을 다양하게 꾸밀 수 있으나, 모양지의 한계와 표면의 멜라닌 라미네이팅 등으로 목재의 질감이 원목마루나 합판마루에 비해 다소 떨어진다.

강화마루의 구조

- 시공방법

* 시공전 전체 바닥에 폼지(얇은 스티로폼)를 먼저 깔고 그 위에 마루를 끼워 연결하는 조립방식

* 마루가 스티로폼(폼지)위에 떠있는 상태가 되며, 시공후 보행시 꿀렁거림이 발생

∙ 특히 국내 모든 주택의 바닥이 100% 평평하지 않고 굴곡이 있는데, 강화마루를 굴곡이 있는 바닥면에 시공하게 되면, 본드접착을 하는 마루가 아니기 때문에 굴곡있는 면이 공중에 떠있게 된다.

∙ 끼워맞춤식 조립시공을 하기 때문에 일정기간동안 소음이 발생하여 층간소음문제에 취약

 

* 바닥과 밀착되어 있지 않기 때문에 열전도율이 타 목재마루보다 떨어지고 벌어짐이 생길 수도 있으며, 습기에 약해 물을 먹게 되면 부풀어 오르는 현상이 발생할 수 있다.

 

- 장단점

* 강화마루의 장점으로는 우선 온돌마루에 비해서 가격이 저렴하며, 가격대비 마루와 흡사한 느낌을 주고, 찍힘에 강하다는 점, 걸레받이가 포함되어 있다는 점을 들 수 있다.

* 강화마루는 끼워맞춤 조립식시공을 하기 때문에 시공이 간편하여 시간이 짧고 시공후에 즉시입주가 가능하며, 접착제를 사용하지 않기 때문에 친환경적이며 마루에 하자가 생겨 보수하는 경우에도 편리하고, 생활속 스크래치와 충격에 강해서 가장 많이 애용되고 있다.

* 조립식 시공이므로 철거시 접착방식의 강마루나 온돌마루 등에 비해 철거비용이 저렴

 

* 방바닥 수평이 요구되고, 표면이 화학제품이라는 거부감이 있으며 습도 조절능력이 떨어지고 변형시에는 복원력이 많이 떨어진다.

* 층간소음문제에 취약하고, 열전도율이 낮고, 습기에 약하며, 조립시공하기 때문에 마루의 벌어짐이 발생하고 그 사이로 곰팡이나 먼지때가 끼어 위생과 외관상 문제가 발생할 수 있다.

 

 

② 강마루

- 나무무늬 강화필름을 합판위에 특수코팅한 것으로 강화마루의 내구성과 온돌마루와 같이 내부에는 합판을 사용하기 때문에 목재의 특성을 가지고 있다.

(강화마루의 표면 강화코팅과 온돌마루의 천연 합판마루 성질을 모두 갖고 있는 제품)

 

- 현재 가장 많은 인기를 얻고 있는 마루제품으로 천연 온돌(합판)마루에 비해 디자인 측면의 자연스러운 면은 떨어지나, 가격대비 디자인과 품질에서 우수하며, 내구성측면에서 강화마루에 비해서는 떨어지나, 온돌마루에 비해서는 강해 찍힘에 보다 안전한 특성을 가지고 있다.

- 온돌마루 전용 본드를 사용하여 친환경 본드시공을 하며, 바닥에 밀착해서 시공되기 때문에 열전도율이 우수.

 

- 구조 및 시공방법

* 강화마루의 단점을 보안한 마루로, MDF가 습기에 약해 생기는 하자를 습기에 강한 합판으로 대처해서 만든 제품으로 온돌마루와 같이 접착제로 시공하며, 표면을 시트지로 특수코팅하여 천연나무는 아니지만 스크래치에 강한 특성을 가지고 있다.

강마루 구조도

- 장단점

* 온돌마루와 같이 내부 합판은 천연목재이며, 표면이 강화코팅되어있고, 천연본드 접착시공으로 친환경적이며, 걷는 느낌이 견고하다.

* 온돌마루처럼 폭이 좁아 시공후 디자인이 살아나며, 강화마루에 비해 습기에 강한 특성.

 

* 단점으로는 강화마루보다 비싸며(평당 14-15만원), 온돌마루보다 낫지만, 강화마루에 비해 표면 강화가 약하며, 철거시 철거비용이 강화마루보다 비싸다.

 

- 강마루와 강화마루의 차이

* 강마루와 강화마루의 구조도를 보면 표면재로는 모두 동일한 압축필름을 쓰고 있는 것을 알 수 있는데, 차이점은 마루의 중간자재 즉 코어재에서 찾을 수 있다.

​* 강마루의 코어재는 목재를 얇게 서로 엇갈리게 5개의 합판을 쌓은 층 형태를 갖지만 강화마루는 목재를 분쇄하여 접착제와 압축한 형태를 가진다.

 

* 또한 강화마루는 LPM(저압멜라민화장판)으로 종이에 나무무늬인쇄후, 모양지를 만들고 이 모양지에 멜라민을 항침(오버레이)하여 제작하나, 강마루는 HPM(고압멜라민화장판)으로 한쪽 면에 자연 및 인공무늬가 인쇄된 종이나 섬유질의 재료에 멜라민과 페놀수지를 항침(오버레이)하여 열압으로 압축하여 제작하므로 강화마루보다 강도가 높다.

* 강화마루는 비접착식 즉 현가식시공으로 바닥면에 방수포(스티로폼)을 깔고 그 위에서 나무홈을 연결하여 조립하는 형태로 끼워 맞추는 시공을 하는 반면, 강마루는 바닥면에 친환경 접착제를 발라 바닥면과 밀착되도록 시공을 한다.

 

 

③ 온돌마루(합판마루)

- 마루의 기본 틀인 합판의 맨위에 0.3~0.5mm의 나무 무늬목을 씌운 마루로 표면 나무무늬부터 안쪽 합판까지 모두 천연나무를 사용하여 가장 친환경적이며, 가장 나무마루스러운 표면디자인을 보여주고 있다.

- 강마루나 강화마루에 비해 비싸며, 스크래치에도 더 약한 특성이 있음. 시공시 강마루처럼 천연 온돌마루용 본드로 시공하며, 자재비용은 평당 12-16만원정도이다.

 

- 장점으로는 원목마루 보다는 나무 무늬목이 더욱 얇게 씌워져 있어 원목마루에 비해 손상이 덜 가고, 나무 소재의 고급스러움을 살릴 수 있으며, 바닥에 에폭시본드로 마루판을 부착시키므로 열 전도율이 빠르다는 장점이 있다.

- 단점으로는 강마루나 강화마루에 비해 스크래치에 약하고, 습기에 약해 바닥이 습하거나 누수 등으로 인하여 콘크리트가 젖었을때 보일러를 가동하면 마루가 까맣게 변한다.

 

- 상부 무늬목이 얇아 물걸레질을 많이 하는 경우 벗겨지기 쉬우며, 철거비용이 평당 25,000-30,000원정도선으로 철거비용이 부담되는 경우 접착제 시공이 필요하지 않는 강화마루로 시공.

* 일반적으로 주로 건설사에서 아파트 분양시 주로 시공하는 것이 온돌(합판)마루.

 

온돌마루 구조도

 

④ 원목마루

- 합판위에 원목3mm이상이 부착된것을 말하며, 일반적으로 3~5mm이 부착이 되어있음. 원목인 만큼 심미성이 좋고 열전도율이 높아 난방 효율이 높고, 목재에 손상이 쉽게 가지만 원목이 두꺼우므로 아주 지저분하다고 느꼈을 시에는 표면을 깎아 도장하여 사용할 수도 있다.

 

- 원목층이 두꺼워 목질의 특성을 잘 살려내고 촉감이 좋으며, 미려한 무늬가 자연 그대로 나타나면 실내의 습도 조절능력에 좋고 인체에 무해함. 또한 표면이 두꺼워 긁힘이 생겨도 이를 쉽게 3~4회까지 보수하여 오랫동안 사용이 가능하여 내구성이 뛰어나다.

 

- 습기나 온도에 의한 변형이 발생하였을 때 원상회복이 가능하며, 적당한 습도를 공급해주거나 적정한 온도를 유지하면 복원력이 뛰어나 정상적으로 회복되고, 이음매 부분에 홈이 없어 틈새에 때가 끼지 않아 청소가 쉽다.

 

- 원목이 두꺼워 바닥 합판이 노출위험이 낮고, 표면 도장이 가능하며, 심미적 장점과 난방효율이 높은 장점이 있다.

 

- 단점으로는 원목이 온돌마루보다 두꺼우므로 온돌에 바닥시공시 갈라질 위험도가 크므로 주택에 부적합하며, 온돌 부분이 아닌 상업용이나 가타용도에 적합하다.

 

- 원목마루의 특성상 관리에 많은 주의가 필요한데, 특히 원목상태 그대로를 표면으로 하기 때문에 습기나 온도에 의한 변형이 많고 표면의 강도가 합판이나 강화마루에 비해 다소 떨어지며, 타 마루에 비해 가격이 비싸다.(평당 350,000 ~ 400,000원).

 

 

원목마루 내부구조

『목재마루별 제조 및 시공방법비교』

종류	원목마루	합판마루 (온돌마루)	강화마루	강마루
제조 및 소재	천연원목을 이용하여 가공한 마루로서 일반적으로 원목 부위의 두께가 3 mm이상인 것	합판용 목재를 얇게 켜서 가로 세로로 엇갈리게 놓아 합판부를 만들고 그 위에 얇게 켠 천연무늬목을 입혀 제조	목재를 미세하게 분쇄하여 접착제와 혼합 압축(HDF)한 후 그 위에 원목무늬 화학 멜라민 필름을 입혀 제조	합판마루의 합판부 제조과정은 같으나 그위에 강화마루 제조시 사용되는 원목무늬의 화학멜라민 필름을 입혀 제조

 

『목재마루별 비교』

종류	원목마루	합판마루 (온돌마루)	강화마루	강마루
소재	합판+원목	합판+천연 무늬목	합판+인쇄층	합판+인쇄층
시공법	접착 시공	접착 시공	클릭(조립) 시공	접착 시공
가격대	최고가	고가	저가	중가
장점	표면층이 천연 원목으로 나무 그대로의 고급 스러움과 자연스러움 스크레치 발생시 표면을 갈아 상태를 개선할 수 있음 보행감 우수	원목과 가까운 자연스러움과 고급스러움 열전도율이 우수함 열에 의한 뒤틀림이나 변형이 적음 보행감 우수	표면 강도 우수 접착제가 필요 없음 오염 제거가 쉬움 광폭과 소폭 중 선택 가능	열전도율이 우수함 열에 의한 뒤틀림이나 변형이 적음 오염 제거가 쉬움 다양한 무늬와 색감 표현 가능, 보행감 우수
단점	표면 내구성이 약함 열전도율이 낮음 주기적인 왁스 관리가 필요 가격이 비쌈	표면 내구성이 약함 철거 비용이 비쌈	수분과 열에 민감하여 계절에 따른 수축 팽창 현상발생 바닥과 완전 밀착되지 않아 열전도율저하 층간 소음 발생 우려	강화마루와 비교해 고가 철거 비용이 비쌈
유지관리	주기적인 왁스 관리	청소기와 마른 걸레로 자주, 가볍게 먼지와 이물질을 제거	물기를 꼭 짠 물걸레 사용 가능. 부분 오염 시 알코올로 제거	물기를 꼭 짠 물걸레 사용 가능. 부분 오염 시 알코올로 제거

 

 

○ 기타 바닥재(PVC(장판), 타일 등)

 

① PVC 바닥재

- 흔히 '장판'이라고 부르는 PVC 바닥재는 단가가 저렴(평당 5만 원 내외)함에도 불구하고 열전도율이 높아 난방 효율이 높고 비교적 시공이 간편하다는 장점으로 널리 사용

 

- 또 하나 가장 큰 장점은 습도에 강해 물걸레질도 편하게 할 수 있어 어린아이가 있는 가정에서 사용하기 좋다.

 

- 물기 등이 장판아래로 스며들기 어렵기 때문에 깔끔하게 사용할 수 있는 반면에 난방으로 발생된 습기가 밖으로 배출되지 못하기 때문에 썩거나 냄새가 나는 단점발생.

 

② 데코타일
- PVC를 압축한 단단한 장판으로 일반 장판보다 강도가 높고, 다양한 컬러 표현이 가능하며, 쉽게 찍히거나 긁히지도 않는다.

 

- 시공시 타일용 강력 접착제를 사용하기 때문에 안전성 문제가 제기되기도 하지만 최근 친환경 접착제를 사용할 수 있는 제품이 다양하게 출시되는 추세.

 

③ 타일
- 모던하고 고급스런 분위기를 연출할 수 있어 거실 바닥재로 인기가 높아지고 있으며, 열전도율이 우수해 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하다.

 

- 세균이나 곰팡이 발생확률이 적어 위생적이지만, 줄눈에 때가 끼거나 미세하게 금이 가 틈이 생길 수 있어 유지 보수가 필요. 표면이 딱딱해 충격흡수 효과가 없다는 점 역시 유의해야 한다.

 

- 먼저 포세린 타일과 폴리싱 타일은 점토를 주원료로 만들어진 것으로, 두 자재의 차이점은 포세린 타일은 무광, 폴리싱 타일은 유광임. 가장 큰 장점은 마루에 비해 수명이 무척 길다는 것이다.

 

- 포세린 타일은 물이 닿아도 미끄럽지 않아 물을 많이 사용하는 주방이나 화장실 등에서도 자주 사용된다.

 

- 폴리싱 타일은 수명이 길고 내구성이 좋아 오래 사용할 수 있지만, 표면에 코팅처리를 하기 때문에 물기에 있으면 미끄러우며, 충격 흡수율이 0.2%정도로 낮아 유리낙하시 파편분산.

 

- 대리석 타일은 돌 성분의 타일질감을 그대로 느낄 수 있고 열전도율이 우수하여 난방비 절감 효과가 있으나, 시공 난이도가 높아 시공비가 상대적으로 고가이다. 천연 대리석 타일의 경우 평당 40~50만원 정도로 다른 자재들에 비해 고가이나 심미성이 좋고 공간이 깔끔하고 넓어 보이는 효과가 있어 고가 주택에 많이 사용되고 있다.

 

『기타 바닥자재별 비교』

종류	시트(장판)	데코타일	타일
소재	PVC	PVC	대리석, 세라믹, 레진 등 제품에 따라 소재 다름
시공법	접착 시공	접착 시공	접착 시공
가격대	저가	저가	제품에 따라 가격대가 다양함
장점	열전도율이 우수함 습기에 강함 시공과 철거가 간편함 틈새없이 시공가능 두께가 두꺼운 제품은 보행감 및 소음 방지 효과가 우수함, 셀프 시공 가능	표면 강도가 우수 다양한 무늬와 색감표현가능, 셀프 시공 가능 스팀청소기 사용이 가능 유지보수가 간편	겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원함 포세린타일은 무광, 폴리싱 타일은 유광으로 소재와 크기, 컬러, 패턴이 다양 수분에 강하고, 청소가 쉬워 위생적
단점	상대적으로 디테일이나 외관이 떨어져 보일 수 있음 표면이 약해 외부 충격에 흠집이 생길 수 있음	강력 접착제로 시공되는 제품의 경우 안전성이 떨어짐	보일러 가동을 멈췄을 때 열기가 금방 식음 충격 흡수와 소음 흡수가 낮음 시공비가 비쌈
유지관리	스팀청소기를 제외하고는 일반가정에서 사용하는 청소기, 물걸레 등 자유롭게 사용	스팀청소기 사용이 가능. 틈새때가 끼지 않도록 주의	줄눈 때가 끼고, 미세하게 금이 가거나 틈이 생김. 줄눈 재시공 필요.