5. 부동산관련 세금

부동산관련 세금 총괄

 

▣ 부동산의 취득 및 등기시 취득세를 납부해야하고 부가적으로 농어촌 특별세와 지방교육세 납부의무가 발생하며, 계약서 작성시 인지세가 발생한다.

 

▣ 부동산의 증여 및 상속시 증여세와 상속세를 납부해야하고 부동산 취득에 소요된 자금출처를소명하지 못한 경우 증여세 추가납부 의무가 발생한다.

 

▣ 부동산의 보유에 따른 세금으로 지방세인 재산세를 납부해야하고 일정조건을 충족하는 경우 종합부동산세 납부의무가 발생하며, 종부세에 부가하여 농어촌특별세, 재산세에 부가하여 지방교육세와 지역자원시설세가 추가된다.

 

▣ 부동산의 처분시 양도차익에 대해 양도소득세가 발생하고 이의 10%를 지방소득세로 추가 납부하여야 한다.

 

『보유단계별 부과 국세 및 지방세 총괄』

 

구분	국세	지방세제
		지방세	관련 부가세
취득 시	인지세(계약서 작성 시)	취득세	농어촌특별세 (국세) 지방교육세
	상속세(상속받은 경우)
	증여세(증여받은 경우)
보유 시	종합부동산세 (일정 기준금액 초과 시) 농어촌특별세 (종합부동산세 관련 부가세)	재산세	지방교육세 지역자원시설세 재산세과세특례 (재산세에 통합과세)
처분 시	양도소득세	지방소득세 (소득분)	해당 없음

부동산의 취득시 세금

(1) 취득세

▣ 부동산 취득일로부터 60일이내(상속은 상속개시일로부터 6개월이 되는 달의 말일까지) 부동산소재지 관할 시청/구청/군청에 납부한다.

▣ 기한초과시 신고불성실가산세(20%), 납부불성실가산세(1일당 3/1만) 추가 부담한다.

 

▣ 과세표준 및 세율구분

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억이하 주택	85㎡ 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 초과 9억 이하 주택	85㎡ 이하	2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡ 초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
9억초과 주택	85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택외매매		4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지외)		2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)		3.5%	0.2%	0.3%	4%

 

▣ 취득세 계산의 기준이 되는 취득가액 산정방법

- 시가표준액을 기준으로 하며, 국가/법인 등 거래에 의한 경우 사실상 취득가

- 주택의 시가표준액은 개별(공동)주택의 공시가격

 

▣ 매매계약서 등 작성에 필요한 인지세(부동산 소유권이전에 관한 증서 기재시 인지세액)

기재금액	세액
1천만 원 초과~3천만 원 이하	2만원
3천만 원 초과~5천만 원 이하	4만원
5천만 원 초과~1억 원 이하	7만원
1억 원 초과~10억 원 이하	15만원
10억 원 초과	35만원

- 주택 매매계약서상의 기재금액이 1억원이하인 경우 인지세를 면제한다.

 

▣ 부동산 취득에 소요된 자금출처조사

- 소득이 없는 미성년자, 배우자 등의 명의로 소유권 이전 등기를 하는 경우 증여세 문제발생

=> 직업/연령/소득 및 재산상태 등으로 보아 본인 능력으로 취득하였다고 판단하기 어려운 경우취득자금 출처조사를 받게 되고, 조사결과 타인 자금인 경우 소명못한 금액은 증여세 납부한다.

 

- 증여로 추정되는 경우 단순 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 자금흐름에 대한 철저한 조사를 받게 되며, 자진신고 및 납부를 하지 않은 경우 정상신고시에 비해 30%중과세한다.

 

(2) 상속세

▣ 상속의 순위(민법 제1000조)

1순위	직계비속, 배우자	항상 상속인이 된다.
2순위	직계존속, 배우자	직계비속이 없는 경우 상속인이 된다.
3순위	형제자매	1, 2순위가 없는 경우 상속인이 된다.
4순위	4촌 이내의 방계혈족	1, 2, 3순위가 없는 경우 상속인이 된다.

- 법정상속인의 결정에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 경우 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명 일경우 공동상속인이 된다.

- 망인의 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며 (지정상속), 유언에 의한 지정상속이 없는 경우, 공동상속인이 협의하여 분할하거나 민법에 규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할한다.

 

▣ 법정상속(민법 제1009조)

- 같은 순위의 상속인이 여러 명 일 경우 그 상속분은 동일한 것으로 하며, 배우자의 상속분을 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분에 5할을 가산한다.

구분	상속인	상속인
		상속분	배분율
망인의 자녀 및 배우자가 있는 경우	장남, 배우자	장남1 배우자1.5	장남 2/5 배우자 3/5
	장남, 장녀(미혼), 배우자	장남 1 장녀 1 배우자 1.5	장남 2/7 장녀 2/7 배우자 3/7
	장남·장녀(출가), 2남, 2녀, 배우자	장남 1 장녀 1 2남 1 2녀 1 배우자 1.5	장남 2/11 장녀 2/11 2남 2/11 2녀 2/11 배우자 3/11
망인의 자녀가 없고 배우자 및 직계존속(부/모)이 있는 경우		부 1 모 1 배우자 1.5	부 2/7 모 2/7 배우자 3/7

▣ 상속세 과세대상

상속세 과세대상 = 본래의 상속재산 + 추정/간주 상속재산 + 사전 증여재산

 

- 본래의 상속재산 : 상속개시일 현재 망인이 보유하고 있던 재산

=> 환가가능 물건, 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리

 

- 추정/간주 상속재산

① 망인의 재산을 처분하거나 망인의 재산에서 인출한 금액이 재산종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억 원 이상인 경우와 사망하기 전 2년이내에 5억 원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

 

② 망인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억 원 이상인 경우와 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

* 위 ①, ②의 경우 상속세 과세가액 계산방법

= 미소명금액 - [처분재산가액 또는 부담채무액의 20% 상당액과 2억 원 중 적은 금액]

 

③ 망인이 국가·지방자치단체 및 금융기관이 아닌 자에 대하여 부담한 채무로서 상속인이 변제할 의무가 없는 것으로 추정되는 경우

④ 망인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금

⑤ 망인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 망인이 받는 이익

⑥ 망인의 사망으로 인하여 지급받는 퇴직금 등

 

- 사전 증여재산

① 상속개시일 전 10년 이내에 망인이 상속인에게 증여한 재산가액

② 상속개시일 전 5년 이내에 망인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

③ 상속개시일 전에 망인이 자녀에게 창업자금으로 증여한 재산가액

④ 상속개시일 전에 망인이 자녀에게 가업승계 주식 등으로 증여한 재산가액

* 사전증여 받은 상속인이 상속포기를 한 경우에도 망인이 상속인에게 증여한 재산가액은 상속재산가액에 가산

* 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 대하여 증여세가 부과되지 아니한 경우 해당 증여재산에 대하여 증여세를 먼저 과세하고, 그 증여재산가액을 상속세 과세가액에 가산하여 상속세를 부과.

• 상속재산가액에 합산되는 증여재산에 대한 증여세액은 상속세 산출세액에서 공제.

 

 

▣ 상속세 비과세대상

- 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 : 망인의 전재산

- 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산

- 문화재보호구역 안의 토지

- 분묘에 속한 9,900㎡ 이내의 금양임야와 1,980㎡ 이내의 묘토인 농지(한도액 : 2억 원)

- 족보와 제구(제사자산)(한도액 : 1천만 원)

 

▣ 상속재산의 평가 : 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가

- 시가란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 당해재산의 매매가액/감정가액의 평균액/수용가액 등 및 동일/유사재산의 매매가액/감정가액의 평균액/수용가액 등을 포함.

 

- 해당재산의 매매 등 가액이 있는 경우 이를 우선하여 적용하고, 이 가액이 없는 경우에 한하여 유사재산의 매매 등 가액을 적용하되, 신고한 경우에는 상속개시일 전 6개월부터 신고일까지의 가액만 적용.

 

- 시가를 산정하기 어려울 경우 평가방법

* 토지 및 주택 : 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격

* 주택 이외 건물 : 국세청 기준시가(일반건물, 상업용건물 및 오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액).

 

▣ 상속세 계산방법

* 상속세 과세표준

= 상속세 과세대상 재산가액 – 비과세, 공과금, 채무 등 – 상속공제, 감정평가수수료.

 

▣ 상속세 계산시 차감항목의 범위

- 공과금 : 상속개시일 현재 망인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세, 공공요금, 기타 이와 유사한 것.

 

- 장례비용(① + ②)

① 망인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액

(1천만원 초과시 1천만원까지 공제, 500만원에 미달하여도 500만원 공제)

② 봉안시설 또는 자연장지의 사용에 소요된 금액

(500만원 초과시 500만원까지만 공제)

 

- 채무 : 상속개시당시 망인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것.

① 국가·지방자치단체 및 금융회사 등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

② 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

▣ 상속공제

- 기초공제 : 기초공제액은 2억 원이며, 이와는 별도로 가업상속 및 영농상속의 경우 추가로 공제.

 

- 배우자 상속공제 : 배우자가 실제 상속받은 금액을 공제(한도 30억원).

[상속재산가액 × 배우자 법정상속지분] - 배우자에게 상속개시전 10년내 증여 재산에 대한 과세표준

 

* 상속재산가액 = 총상속재산 - 상속인외의 자가 유증받은 재산 + 상속인이 증여받은 합산대상 증여재산.

 

 - 비과세·불산입 상속재산(공익법인출연, 공익신탁재산) - 공과금·채무.

* 등기 등을 요하는 재산의 경우는 배우자 상속재산 분할기간(신고기한으로부터 6개월)까지 분할등기요망

* 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우 5억원 공제

 

- 인적공제

* 자녀공제 : 자녀 1인당 5천만원 공제(나이, 동거여부 무관, 인원 무제한)

* 미성년자 공제 : 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 망인과 동거하던 가족중 19세 미만인 자에 대하여 공제(공제금액 = 1,000만원 X 19세 도달시까지 연수)

* 연로자공제 : 동거가족중 65세이상인 자에 대하여 1인당 5천만원 공제

* 장애인공제 : 동거가족중 장애인인 자에 대하여 공제(공제금액 = 1,000만원 X 기대여명)

** 통계청에서 매년 12월 성별·연령별 기대여명표를 발표

 

- 일괄공제 : 일괄적으로 5억원 공제가능

* 일괄공제와 『기초공제 + 인적공제』 둘중 하나 선택가능하며, 배우자 단독상속은 일괄공제 불가.

 

- 금융재산 상속공제 : 상속재산 중에 금융회사 등이 취급하는 예금·적금·금전신탁·보험금·주식·

출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제.

* 상속세 신고기한까지 미신고한 타인 명의의 금융재산은 공제 불가.

순금융 재산가액	금융재산 상속공제액
2천만원 이하	순금융 재산가액
2천만원 초과 1억원 이하	2천만원
1억원 초과	순금융 재산가액×20%(2억원 한도)

※ 순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채

 

- 동거주택 상속공제 : 상속개시일 현재 무주택자로서 망인과 동거중인 상속인(직계비속에 한정함)이 상속 개시일로부터 소급하여 10년(상속인이 미성년자인 기간은 제외)이상 망인과 계속하여 하나의 주택에서 동거한 1세대 1주택을 상속받는 경우 5억원 한도 내에서 주택 가액(부수토지가액 포함하고, 담보된 채무가액을 차감)의 80%를 주택상속공제·

 

※ 하나의 주택에서 10년간 계속 동거(이사 가능)한 경우 공제 가능하며, 일시적 2주택, 이농·귀농주택, 문화재 주택, 상속인의 혼인으로 인한 혼인합가 주택(동거봉양 세대합가, 망인의 혼인으로 인한 세대합가)도 가능하고, 상속개시일 전 10년 기간 중 망인이 무주택인 기간도 포함한다.

* 징집, 취학, 근무상의 형편 또는 질병 요양의 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 동거기간에는 산입하지 않는다.

 

 

- 상속공제 적용한도

* 기초공제, 배우자 상속공제, 가업 영농상속공제, 그 밖의 인적공제, 일괄공제, 금융재산 상속공제, 동거주택 상속공제 등 상속공제의 합계액은 다음의 금액을 한도로 공제.

 

* 상속공제 종합한도액

상속세 과세가액 - 선순위 상속인이 아닌 자에게 유증·사인 증여한 재산가액 – 상속인의 상속포기로 다음 순위 상속인이 받은 재산가액 - 사전증여한 증여세 과세표준.

※ 사전증여한 증여세 과세표준은 상속세 과세가액이 5억원을 초과하는 경우에만 공제.

 

- 감정평가수수료 공제

* 상속세를 신고·납부하기 위하여 상속재산을 감정기관이 평가하는데 소요되는 수수료를 지급한 경우 당해 수수료를 상속세 과세가액에서 차감.

1. 감정평가업자 평가수수료 : 500만원 한도

2. 평가위원회 평가수수료 : 평가대상 법인수 및 신용평가 전문 기관수 별로 각 1천만 원 한도

3. 서화, 골동품 등 예술적 가치가 있는 유형재산에 대한 전문가 평가수수료(500 만 원 한도)

 

▣ 상속세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원이하	10%	-
1억원초과 5억원이하	20%	1천만원
5억원초과 10억원이하	30%	6천만원
10억원초과 30억원이하	40%	1억6천만원
30억원초과	50%	4억6천만원

 

▣ 상속세 신고방법

- 망인의 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 신고 및 납부.

- 상속세를 신고만 하고 납부를 하지 않는 경우 1일 0.03%의 가산세.

 

- 물납조건(아래 3가지 모두 충족)

① 상속재산중 부동산과 유가증권의 합계액이 전체 재산가액의 1/2을 초과

② 납부세액이 2천만 원을 초과

③ 상속세 납부세액이 상속재산가액중 금융재산가액을 초과하는 경우

 

- 물납 가능재산

• 국내에 소재하는 부동산

• 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권·수익증권 등(상장/비상장주식 제외)

• 상장/비상장주식으로 물납이 가능한 경우

상장주식 : 「자본시장법」에 따라 처분이 제한된 경우

비상장주식 : 타상속재산으로 충당이 부족한 경우

 

- 연부연납제도 : 납부세액이 2천만원을 초과하는 경우 5년이내에서 세무서에 담보를 제공하고  년1.6%(2017.10월 현재) 가산세를 부담하여 매년 균등하게 분납할 수 있도록 하는 제도.

 

- 상속세 신고제출서류

• 상속세 과세표준신고 및 자진납부계산서

• 상속재산명세 및 평가명세서

• 상속재산분할명세 및 그 평가명세서

• 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서

• 채무를 인수하는 경우에는 채무 등을 입증할 수 있는 서류

• 기타 첨부서류： 주민등록등본, 가족관계증명서 또는 사망진단서, 재산평가관련서류 등 (행정정보 공동이용가능시 제출생략)

 

※ 상속재산의 평가에 관한 서류

- 토지의 경우：등기부등본·토지대장

- 건물의 경우：등기부등본·건축물대장

- 예금의 경우：예금잔액증명서 등

▣ 상속세 계산사례

• 상속개시일은 2017년 4월 5일임

• 상속재산 : 주택 10억원, 토지 7억원, 예금 5억원, 합계 22억원, 채무 9,300만원

• 증빙서류 있는 장례비용 300만원, 각종 공과금 200만원, 배우자와 자녀2명(33세와 28세)이 있는 경우

• 배우자가 법적상속지분으로 실제 상속받은 경우

• 동거주택 상속공제 대상임

 

① 상속과세가액：21억원

= 상속재산 22억원 – 공과금 200만원 – 장례비용 500만원 – 채무 9,300만원

② 기초공제：2억원

③ 배우자상속공제：9억원(21억원 ×3/7 = 9억원)

④ 기타 인적공제

· 자녀공제：1억원(자녀1인당 5,000만원)

· 미성년자공제：1,000만원(연간1,000만원×19세까지 기간1년)

⑤ 일괄공제：5 억 원(② + ④ 대신 적용 가능)

⑥ 금융재산공제 : 1억원(5억원×20% = 1억원)

⑦ 동거주택 상속공제 : 5억원(10억원×80% = 8억원, 5억원 한도)

⑧ 과세표준：1억원(① - ③ - ⑤ - ⑥ - ⑦)

⑨ 산출세액：1,000만원(1억원×세율10%)

⑩ 납부할 상속세액：930만원(자진신고시 ⑨의 7% 공제)

(3) 증여세

▣ 증여세 과세대상

- 증여세 과세가액은 증여일 현재 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액.

- 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자를 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원이상인 경우 증여세 대상액에 가산.

 

▣ 합산배제증여재산 : 증여세 과세대상에서 가산하여 합산하지 않는 경우.

- 전환사채 등의 주식전환·양도에 따른 이익 증여

- 주식 상장·합병 상장 등에 따른 이익의 증여

- 재산 취득 후 재산 가치의 증가에 따른 이익의 증여

- 특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제

- 특수관계 법인으로부터 제공받은 사업기회로 발생한 이익의 증여의제

 

▣ 증여세 면제 및 비과세대상

- 반환 및 재증여

* 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우.

* 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우.

• 반환 또는 재증여에 대한 증여세 면제(당초 증여분에 대하여는 증여세 과세).

 

- 공익법인 등이 출연받은 재산

- 장애인이 증여받은 재산의 과세가액 불산입 및 비과세.

* 장애인이 증여받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한 이내에 자본시장법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 해당 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 면제.

* 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우 연간 4천만원까지 면제.

 

▣ 증여재산의 평가

- 증여받은 재산의 가액은 증여 당시 시가로 평가.

- 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 당해재산의 매매가액·감정가액의 평균액·수용가액과 동일·유사재산의 매매가액·감정가액의 평균액·수용가액 등을 포함(당해재산 매매 등 가액 우선적용).

 

- 시가를 산정하기 어려울 경우

* 토지 및 주택：개별공시지가 및 개별(공동)주택가격

* 주택 이외 건물： 국세청 기준시가

 

▣ 증여재산공제

- 친족간 증여시 공제금액(10년간 유효)

증여자	공제금액	비고
배우자	6억원
직계존속	5천만원	미성년자인 경우 2천만원
직계비속	5천만원
기타(상기외 6촌이내 혈족, 4촌이내 인척)	1천만원

 

- 증여재산공제 사례

① 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 1천만원이상 재산을 증여받은 경우

→ 10년이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 5,000만원 공제

② 성인 아들이 아버지와 어머니로부터 각각 1천만원이상 재산을 증여받은 경우

→ 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계액에서 5,000만원 공제

③ 아버지와 삼촌으로부터 1천만원이상 재산을 증여받은 경우

→ 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 5,000만원, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 1,000만원 공제

 

▣ 증여세 계산방법

- 증여재산 – 증여재산공제액 = 과세표준

- 과세표준 X 세율 = 산출세액

 

▣ 증여세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원이하	10%	-
1억원초과 5억원이하	20%	1천만원
5억원초과 10억원이하	30%	6천만원
10억원초과 30억원이하	40%	1억6천만원
30억원초과	50%	4억6천만원

 

 

- 증여세 계산사례

• 2017년 2월 1일 아버지로부터 1억7천만원을 증여받은 경우 (증여받은 사람은 성년)

 

<계산내용>

• 증여재산 공제：5,000만원,  과세표준：1억2,000만원 (1억7천만원 - 5,000만원)

• 산출세액：1,400만원 (1억2,000만원 × 세율20% - 누진공제 1,000만원)

• 납부할 세액：1,302만원(자진신고시 산출세액의 7%공제)

 

▣ 증여세 신고 및 납부

- 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3 개월 안에 신고/납부

- 미신고 또는 과소신고시 10~40%의 가산세

- 증여세 신고후 미납부시 1일 0.03%의 가산세 부과

 

▣ 증여세 신고시 제출서류

• 증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서

• 증여재산 및 평가명세서

• 채무사실 입증서류

• 연부연납 허가신청서 및 납세담보제공서

 

• 기타 첨부서류(행정정보 공동이용 가능시 제출생략)

→ 주민등록등본, 증여인과 수증인의 관계를 알 수 있는 가족관계등록부

→ 등기부등본, 토지대장등본

→ 건축물관리대장 등 재산평가 관련서류

 

부동산의 양도시 세금

(1) 양도소득세

▣ 1세대 1주택 비과세

- 양도하는 1주택의 실지거래가액이 9억원이하인 경우 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세(1세대 1주택의 9억초과 고가주택은 양도소득세 부과대상).

- 취득한 날 및 양도한 날은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 (계약일 아님)

- 1세대 1주택이라 하더라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기전매’시 양도소득세 부과 대상이며, 양도차익의 70% 중과세.

 

- 9억초과 고가주택이 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 경우 9억초과분에 대해서만 과세.

 

▣ 1세대 2주택 비과세요건

- 새로운 주택 구입후 3년내에 2년이상 보유한 종전 주택 매각시

- 60세이상 직계존속(배우자부모 포함)봉양을 위해 세대합가한 경우 5년이내 매각시

- 결혼으로 세대합가한 경우 5년이내 매각시

 

▣ 양도소득세의 계산시 필요경비

- 취득시 부대비용 : 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용.

- 취득후 자본적 지출 등 비용 :

=> 부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

=> 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등

=> 소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.

=> 취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

; 2016년 2월 17일 이후 지출하는 비용부터는 신용카드, 현금영수증, 세금계산서 (계산서) 등의 증빙서류를 수취 · 보관하여야 필요경비로 인정.

 

- 양도비용 : 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대,

중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등.

 

▣ 장기보유특별공제

공제율	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년이상
일반	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%
고가*	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

※※ 비사업용 토지의 경우 2016년 12월 31일 양도분 까지는 적용하지 않다가, 2017년 1월부터 적용

※※ 주택의 경우 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 최고 80%까지 적용. 다만, 비거주자는 1세대 1주택이라도 최고 30%까지 공제한다.

* 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 원 초과 과세되는 주택

 

▣ 양도소득세율

- 분양권 : 1년미만 50%, 1년이상 2년미만 40%, 2년이상 일반 양도세율

=> 2018년부터 조정대상지역의 경우 보유기간 상관없이 50% 중과세

- 양도세 기본세율(1년이상 보유 주택의 경우)

과세표준	세율	누진공제
12,000,000 이하	6%	0
~ 46,000,000	15%	1,080,000
~ 88,000,000	24%	5,220,000
~ 150,000,000	35%	14,900,000
~ 500,000,000	38%	19,400,000
500,000,000 초과	40%	29,400,000

* 1년 미만 주택의 경우 40% 양도세율적용

▣ 양도소득세 계산

- 양도차익 : 실 매도가액 – 실 취득가액 – 필요경비

- 양도소득과세표준 = 양도차익 X 장기보유특별공제율 – 기본공제(250만원/1년)

- 양도소득세 = 양도소득과세표준 X 세율

- 양도소득세 예정신고 및 납부기한

=> 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내

- 양도소득세 신고 서류

=> 해당 자산의 양도·취득에 관한 계약서 사본

=> 양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서, 양도소득금액 계산명세서

=> 자본적 지출액, 필요경비 및 양도비용 증빙서류, 감가상각비 명세서 등

 

- 개인지방소득세 : 양도소득세의 10% 납부

 

▣ 가산세 계산

- 무신고 가산세 : 20%

- 과소신고 가산세 : 과소신고금액의 10%

- 부정신고 가산세 : 40%

- 납부불성실 가산세(연간 10.95%) : 1일 3/10,000

 

▣ 부동산 거래 신고의무제도

- 부동산거래의 투명성을 위해 2006년부타 시행.

- 부동산 매매시 계약체결일로부터 60일이내 실제거래가격을 부동산 소재지 관할 시/군/구청에 신고(공인중개사가 작성/교부한 경우 반드시 공인중개사가 신고).

 

- 무신고, 허위신고, 지연신고 등으로 신고의무를 위반한 매도인·매수인 및 공인중개사, 공인중개사로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고토록 요구한 거래당사자는 고액의 과태료 처분(공인중개사가 거짓기재 또는 이중계약서를 작성한 경우 중개업 등록취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분).

4. 부동산의 보유시 세금

▣ 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유중인 주택을 대상으로 공시가격을 합산하여 

1차로 시군구청에서 재산세를 과세하고,

2차로 일정 공제금액 초과분에 대해 세무서에서 종합부동산세를 과세.

 

▣ 공시가격 평가 및 평가공시일자 

구분	단독주택	공동주택	토지
		아파트/연립/다세대
공시일자	4월30일	4월30일	5월31일
공시기관	시/군/구청	국토교통부	시/군/구청
가격열람	시청·군청·구청 종합민원실

(1) 재산세

▣ 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유중인 토지/건물에 재산세 부과 

 

▣ 과세표준

구분	과세대상	시가표준액	재산세 과세표준
주택분	주택과 부속토지	주택 공시가격	시가표준X공정시장가액비율(60%)
건물분	일반건물	지방자치단체장이 결정한 가액	시가표준X공정시장가액비율(60%)
토지분	종합합산토지 별도합산토지	개별공시지가X면적(㎡)	시가표준X공정시장가액비율(70%)

※ 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세

※ 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세

 

▣ 납부기한

대상	납부기한	납부방법	소관기관
건물분 재산세, 주택분 재산세 1/2	7.16 ~ 7.31	고지납부	시/군/구청
토지분 재산세, 주택분 재산세 1/2	9.16 ~ 9.30

 

▣ 재산세율

과세대상	과세표준	세율	비고
주택	6천만원 이하	0.1%	별장 4%
	1억5천만원이하	6만원 + 6천만원초과액 X 0.15%
	3억원 이하	19만5천원 + 1.5억원초과액 X 0.25%
	3억원 초과	57만원 + 3억원초과액 X 0.4%

 

▣ 재산세관련 부가세금

- 지방교육세 : 재산세납부세액의 20%

- 재산세 도시지역분 : 재산세납부세액의 0.14%

- 지역자원시설세

과세대상	과세표준	세율	비고
건축물	600만원 이하	0.04%	화재위험 건축물 2배 중과세
	1300만원 이하	2,400원 + 600만원초과액 X 0.05%
	2600만원 이하	5,900원 + 1300만원초과액 X 0.06%
	3900만원 이하	13,700원 + 2600만원초과액 X 0.08%
	6400만원 이하	24,100원 + 3900만원초과액 X 0.1%
	6400만원 초과	49,100원 + 6400만원초과액 X 0.12%

 

(2) 종합부동산세

▣ 과세 대상 부동산을 유형별로 구분하여 1인당 전국합산후 공시가격이 1세대1주택의 경우 9억원, 1세대2주택이상인 경우 6억원을 초과하는 경우 과세.

 

▣ 과세 표준 금액 : (1인당 전국합산금액 - 6억원*) X 80% (주택공시가격 기준으로 전국합산)  

* 1 세대 1주택자의 경우 9억원

 

▣ 주택분 종합부동산세율  

과세표준	세율	누진공제
6억원이하	0.5%	-
12억원이하	0.75%	150만원
50억원이하	1%	450만원
94억원이하	1.5%	2,950만원
94억원초과	2%	7,650만원

 

▣ 주택분 종합부동산세 계산 : (1인당 전국합산금액 - 6억원) X 80% X 세율 – 법정공제세액

- 법정공제세액

① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세상당액

② 1세대 1주택 세액공제액

③ 세부담상한액을 초과하는 금액(전년도 (재산세+종부세)X150%(세부담상한액) 초과금액) 

 

▣ 1세대 1주택 고령자·장기보유자에 대한 세액공제*

••고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

••장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%

* 중복적용 가능

 

▣ 종합부동산세 계산사례

Q 전년도(2016년) 주택분 재산세 상당액 250만원, 주택분 종부세 상당액 150만원

 올해(2017년)의 주택분 재산세 400만원, 종부세(세부담 상한 적용 전) 300만원인 경우

 

A 세부담 상한액 600만원 = (재산세 상당액 250만원 + 종부세 상당액 150만원) × 150%

세부담 상한액 초과금액 100만원 = 2017년 총세액 상당액 700만원 - 세부담 상한액 600만원

올해 납부할 종부세 200만원 = 세부담 상한전 종부세 300만원 - 세부담 상한액 초과금액 100만원

 

▣ 종합부동산세 고지 및 납부

- 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세과세대상 여부를 판정

- 매년 12.1~12.15 납부, 납부금액이 500만원초과시 분할납부가능

 

▣ 농어촌특별세 : 종합부동산세의 20%