4-1. 공공택지공급

(1) 지구단위계획

▣ 용도지역에 대한 구분은 제1종/제2종/제3종 일반주거지역 등과 같이 분류하나, 용도지역은 지구단위계획구역으로 설정하고 지구단위계획을 수립하여 기반시설의 배치와 규모, 건폐율, 용적률, 높이나 층에 대한 제한을 통해 용도에 맞는 개발을 추진한다.

 

- 택지개발예정지구 등은 과거 제1종 지구단위계획상에 지정된 후 개발이 진행되었으나, 기부채납 등을 통해 용적률 등이 완화되었다. 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp), 택지정보서비스(http://www.jigu.go.kr/map/map.do)를 통해 해당 지역의 토지이용정보 및 공시정보를 열람할 수 있다.

 

- 2003년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 도시지역에 수립하는 제1종 지구단위계획과 비도시지역을 대상으로 수립하는 제2종 지구단위계획으로 구분하였으나, 2013년 4월 지구단위계획구역으로 통합하였다.  

구분	제1종 지구단위계획	제2종 지구단위계획
대상지역	신규개발사업지구, 용도지역 해저지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳	계획관리지역 개발진흥지구
저장면적	면적기준 없음	최소면적 기준제시
지역목적	토지이용의 합리화, 구체화 및 기능, 미관의 증진	도시화가 예상되는 지역을  체계적으로 개발, 관리
행위제한	일부완화	제1종보다 완화범위를 확대
기반시설 설치주체	공공	공공 또는 민간
계획수립	도시관리계획으로 수립	도시관리계획으로 수립

(2) 택지개발예정지구 개요

▣ 택지개발사업은 공공부문이 택지의 취득․개발․공급․관리의 모든 과정에 주도적으로 참여하여 종합적으로 택지개발을 하는 방식으로 공동주택 용지 공급을 좀 더 효율적으로 하기 위해 1980년 12월 「택지개발촉진법」이 제정되었다.

 

- 택촉법 시행에 따라 1981년 4월 경기도 성남 하대원지구(2만 2천평)와 수원 매탄지구(6만 평)가 처음으로 지정되었다.

- 1980년 정부가 5백만 호 주택건설계획을 추진하며 이를 위한 택지 확보를 목적으로 1980년 12월 입안된 택지개발촉진법이 제정된 것으로 대도시 주변지역의 대규모 토지를 저렴하게 매입 가능할 뿐 아니라 단기간에 신속한 사업추진이 가능해졌다.

 

- 택촉법의 제정으로 1970년대 후반에 활발히 추진되던 주택건설촉진법(이하 주촉법)에 의한 택지개발은 소규모 개발사업에서만 이루어지게 되며 대규모 개발은 주로 택촉법을 근거로 한 택지개발 후 주촉법에 의해 개별 단지들을 개발하는 방식으로 이루어지게 되었다.

- 개포, 고덕, 목동, 상계, 중계, 수서, 수도권 5개 신도시 등 1980년 이후 1990년대에 이르기까지 개발된 대규모 주거지들은 대부분 택촉법을 근거법으로 하여 택지개발을 시행한 후 주촉법에 의해 개별 주거단지들을 건설하는 방식으로 조성된 것이다.

- 택지개발지구는 도시계획 기법을 적용해 체계적인 계획 하에 조성되는 주거지역으로, 주택보급률이 낮았던 시절 주택의 대량 공급을 원활히 하고자 주택토지공사 등 공공에서 조성 후 토지를 공급해 아파트 등 주택을 신축한 곳으로, 계획적으로 만들어진 만큼 격자형 도로망에 교육, 상업, 주거시설 등이 조화롭게 구성돼 주거환경이 탁월하다는 장점이 있다. 

 

택지조성사업 시행절차

▣ 택지개발사업시행자(택촉법 제7조), (330만㎡ 이상은 국토교통부 승인)

1. 국가, 지방자치단체,  2. LH공사
3. 지방공기업법에 의한 지방공사
4. 예정지구 면적의 50% 이상을 확보하여 제1호 내지 제3호의 공공시행자와 공동으로 개발을 시행하려는 주택법에 따른 등록업자

 

 

 

▣ 주택건설용지의 배분비율(택지개발업무처리지침 제14조)

지역별	공동주택 건설용지		단독주택 건설용지
	아파트	연립 및 다세대
수도권 및 부산권	60%이상	20%이하	20%이하
광역시(부산ㆍ인천제외)	40%이상	20%이하	40%이하
시 지 역	50%이상		50%이하
기타지역	택지개발계획 승인권자가 지역여건을 고려하여 자율적으로 조정

 

▣ 공동주택 건설용지 규모별 배분비율(택지개발업무지침 제14조)

규모별	배분비율
60제곱미터 이하	수도권 및 광역시 : 30%이상, 기타지역 : 20%이상
85제곱미터 이하	60%이상(60제곱미터이하 포함)
85제곱미터 초과	40%미만

(3) 도시개발구역

▣ 신도시급 택지개발사업을 하기 위한 근거법은 택지개발촉진법외에도 공공주택법과 도시개발법이 있는데, 1기, 2기 신도시는 전부 택지개발촉진법으로 만들어졌지만 마곡지구는 도시개발법, 하남미사강변도시와 다산신도시는 공공주택법에 따라 만들어졌으며, 개발하는 절차가 조금씩 다르긴 하지만 신도시 사업과 도시개발사업, 공공주택사업 구조는 비슷하며, 모두 공공택지로 분류된다.

 

- 택지개발촉진법 : 도시지역의 시급한 택지난을 해소하기 위해 주택건설에 필요한 택지의 취득, 개발, 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 한다.

- 공공주택지구조성사업 : 공공주택지구란 공공주택의 공급을 위해 공공주택이 전체주택중 100분의 50이상이 되고, 공공주택지구로 지정 고시하는 지구(공공주택 특별법 제2조).

 

- 도시개발법 : 인구 및 산업의 증가로 인해 기존 도시지역이 좁아 도시지역의 확장을 위해 주로 녹지지역이나 도시외 지역에 도시 개발구역을 지정하여 새로운 도시를 개발하려는 목적이다.

 

- 도시개발사업 : 도시개발법에 따라 민간이 제안해 추진하는 택지개발 방식으로 토지면적 2/3이상소유자의 동의를 받아 개발제안이 가능하며, 사업주체는 도시개발사업조합이 되며, 도시개발법 제2조 도시개발사업의 정의에는 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업으로 설명한다.

 

▣ 위 두가지 법으로 인하여 개발되는 지구의 가장 관심있는 부분이 전매유무인데, 택지개발촉진법으로 인하여 개발되는 지구(택지개발예정지구)는 전용면적 25.7평이하의 경우 전매기간 10년, 25.7평 이상은 전매기간5년(단 공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한 법률 제 78조에 의해 수립된 이주대책의 대상자인 특별공급대상자는 시장, 군수, 구청장이 확인하는 경우에는 전매제한기간의 2분의 1이상을 경과하여 전매가능)이므로, 특별공급으로 분양받는 전용면적 25.7평 이하의 주택은 전매5년에 해당된다.

- 도시개발법에 의해 개발되는 지역은 전매가 가능하며, 서울의 강일1지구, 천왕1지구, 상계장암지구, 은평1,2지구, 마곡지구, 문정지구가 이에 해당하며, 보상에 있어서도 전면매수, 환지, 혼용방식 중 선택이 가능하여 택지개발예정지구보다 높은 시세로 보상이 가능하여 지주들이 선호하는 경향이 있다.

 

도시개발구역

 

▣ 택촉법과 도시개발법에 의한 사업방식의 차이

구분	택지개발촉진법	도시개발법
구역(사업)	택지개발예정지구 (택지개발사업)	도시개발구역 (도시개발사업)
개발목적	대규모 주거지 조성	다양한 용도/기능의 단지나 시가지조성
개발주체	공공	공공, 민간, 민관공동 등
규모	10만㎡ 이상	1만㎡이상(도시관리계획구역안)
지정권자	원칙 : 건교부장관 예외 : 시도지사(20만㎡)	원칙 : 시도지사 예외 : 건교부장관 (국가사업, 2개이상의 지자체협의불성립시)
지정방법	시행자 제안 -->지정권자 지정	시행자 제안 -->시군구장 지정 요청 -->지정권자 지정
전매제한	수도권,지방공공택지 기본1년	민간택지 수도권 6개월제한, 지방없음
청약자격	경기도 : 당해30%, 기타 경기도 20%, 서울인천 등 나머지 50%	해당지역거주자(당해) 100% 우선공급
지정제안 제한	없음	민간시행자인 경우 대상 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 동의 필요
사업방식	원칙 ; 전면매수 예외 : 구획정리	전면매수, 환지, 혼용방식 중 선택
토지수용	제한 없음	민간시행자인 경우 토지면적의 2/3이상, 토지소유자의 2/3이상 동의 필요
보상수탁기관	지자체	지자체, 정부투자기관
지구 밖 기반시설설치부담 완화	없음	사전에 개발계획에 비용부담계획을 포함하게 하고, 추가시설 시에는 원인자 부담 명시
준공검사자	원칙 : 건설교통부장관 위탁 : 공공시행자	원칙 : 지정권자 단, 행정기관, 정부투자기관, 연구기관 등에 의뢰 가능
용지공급승인	원칙 : 건설교통부장관	지정권자에게 제출로 갈음
재원지원	없음	도시개발특별회계에서 지원, 공공시행자의 경우 토지개발 채권매입 의무면제

 

 

 

 ▣ 도시개발구역의 지정대상지역 및 규모

- 자연녹지지역·생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우에는 광역도시계획 또는 도시기본계획에 의하여 개발이 가능한 지역에서만 지정이 가능하며, 도시개발구역은 동일한 필지 내에 건축물(무허가 건축물 제외)이 없는 토지(나지)의 총면적이 전체 토지면적의 50% 이상인 지역에 한하여 지정한다.

① 주거지역 및 상업지역 : 1만㎡ 이상
② 공업지역 : 3만㎡ 이상
③ 자연녹지지역 : 1만㎡ 이상
④ 생산녹지지역(생산녹지지역이 전체면적의 30% 이하인 경우만 해당) : 1만㎡ 이상
⑤ 도시지역 외의 지역 : 30만㎡ 이상(다만, 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 일정 요건을 모두 갖춘 경우에는 20만㎡ 이상)

 

▣ 유사 개발사업과의 차이

구 분	도시개발사업	택지개발사업	도시정비사업
근거법령	도시개발법	택지개발촉진법	도시 및 주거환경정비법
사업목적	다양한 용도 및 기능의 단지나 시가지 조성	특별법의 지위로서 주택공급을 목적으로 도시외곽의 신도시개발에 적용	주거지정비가 목적 (재개발, 재건축 등)
상위계획	도시기본계획	주택종합계획	정비기본계획
사업방식	수용, 환지, 혼용방식 중 선택	수용방식	관리처분
시 행	공공, 민간, 민관공동 등 다양한 사업시행 가능	공공사업자만 시행가능 (민간 공동시행 허용)	민간(조합)위주의 시행

▣ 도시개발구역 보상방식

사업방식	수용방식	환지방식	혼용방식
내 용	토지를 매수 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용하여 시행하는 방식	구역내 토지의 소유권과 소유권 이외의 권리를 유지한 채 사업시행 후, 사업시행 전의 위치 또는 다른 위치에 토지의 권리면적(사업수익 반영)을 이전하는 방식	수용방식 + 환지방식 -구역분할 혼용방식 -구역미분할 혼용방식
동의요건	공공시행자: 동의요건 없음 민간사업자: 토지면적의 2/3소유 및 토지소유자 총수의 ½이상 동의확보	개발계획수립, 조합인가시 :토지면적 2/3이상 소유자와 토지소유자 총수의 ½이상 동의 확보	구역분할 : 각각의 동의요건충족 구역미분할 : 수용방식 준용

 

▣ 민간도시개발지구

- 민간도시개발지구는 도시개발법에 따라 민간 주도(토지소유자, 조합, 건설사 등)로 주거·상업·산업 단지를 조성하며, 택지개발지구와 달리 사업 주체가 지방자치단체와 협의해 땅을 사들인 후 기반시설 조성과 함께 아파트를 공급하는 형식임. 구도심과 연계하기 때문에 이미 형성된 교통이나 생활 인프라를 공유할 수 있다는 것도 장점이다. 

- 사업 절차도 택지개발지구보다 수월해 사업에 속도를 낼 수 있어 도시 완성까지 시간이 적게 걸리는 편이며, 한 건설사가 한꺼번에 수주하는 경우가 많아 대규모 단일 브랜드 타운 형성에도 유리하고, 전매 제한기간도 공공택지보다 짧고 임대 아파트 등이 조성되지 않는 경우가 많아 투자자들도 선호한다. 

 

- 민간택지지구로 불리며, 수도권의 주요한 사례로 광주 태전고산지구, 의왕 장안지구, 용인 동천지구 등이 있다.   

 

- 광주 태전고산지구는 광주시 태전동과 오포읍 고산리 일대 120만㎡ 규모로 조성되는 민간택지지구이며, 의왕 장안지구는 의왕장안프로젝트금융투자가 26만9234㎡규모로 조성하는 민간도시개발지구로 의왕시 그린벨트 해제지역이고, 용인 동천2지구는 총 33만5000㎡규모로 조성되며 부동산디벨로퍼인 DSD삼호가 사업주체이다.

 

 

 

(4) 공공주택지구

▣ 공공주택지구란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체 주택 중 50/100 이상이 되도록 「공공주택특별법」에 따라 지정·고시하는 지구를 말하며, 국토교통부장관은 공공주택지구 조성사업을 추진하기 위하여 필요한 지역을 공공주택지구로 지정하거나 지정된 공공주택지구를 변경 또는 해제할 수 있다.

- 공공주택사업자는 국토교통부장관에게 공공주택지구의 지정을 제안할 수 있으며, 다음의 경우에는 변경 또는 해제를 제안할 수 있다.
① 공공주택지구의 경계선이 하나의 필지를 관통하는 경우
② 공공주택지구의 지정으로 공공주택지구 밖의 토지나 건축물의 출입이 제한되거나 사용가치가 감소하는 경우
③ 공공주택지구의 변경으로 기반시설의 설치비용이 감소하는 경우
④ 사정의 변경으로 인하여 공공주택사업을 계속 추진할 필요성이 없어지거나 추진하는 것이 현저히 곤란한 경우
⑤ 그 밖에 토지이용의 합리화를 위하여 필요한 경우

- 국토교통부장관이 공공주택지구를 지정하거나 지정된 공공주택지구를 변경하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 심의를 60일 이내에 완료하지 않은 경우에는 심의한 것으로 본다.

- 이명박 정부에서 추진한 보금자리지구사업이나 2022년까지의 100만호 공급계획도 공공주택지구에 기반한 정책이며, 박근혜 정부에서 추가 택지개발지구지정이 중단된 이후 택촉법에 의한 공공택지공급이 아닌 주택법이나 공공주택특별법에 의한 공공주택지구 지정 및 택지공급으로 바뀌고 있다.   

 

- 택지개발지구 : 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역과 그 주변지역 중 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 국토교통부장관 또는 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사가 지정 고시하는 지구.

- 공공택지 : 주택법 제2조 5호에 규정된 공공사업에 의하여 개발 조성되는 공동주택이 건설되는 용지.

- 보금자리주택지구 : 주거, 산업, 교육, 문화시설 등이 복합적으로 어우러져 살기 좋은 정주환경을 갖추도록 하여 보금자리주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제6조의 규정에 따라 지정 고시하는 지구.