3-2. 임대아파트 및 임대사업자

(1) 임대아파트

▣ 정부가 서민 주거안정을 위해 공급한 국내최초의 아파트는 1972년 입주자를 모집한 개봉아파트로, 1971년 지어진 개봉아파트는 분양가 135만원(13평)의 당시로서는 고가에 분양하여 미분양상태로 1년이 지난 후, 정부가 1972년 임대로 전환하여 총 300가구중 국가유공자 물량 50가구를 제외한 250가구를 임대주택으로 입주자를 모집하였다.

 

- 서민 입주가 가능하도록 13평아파트의 임대보증금을 78,000원, 월임대료를 6,500원으로 책정하여 입주자모집을 하자 250가구 모집에 첫날에만 3,339명이 신청하는 등 인기를 끌었다.

▣ 서민주거안정을 위해 시세보다 저렴한 가격으로 임대되는 임대아파트는 공공분양과 민간분양으로 나눌 수 있으며, 공공분양은 기간에 따라 10년 임대되는 공공임대, 20년 임대되는 장기전세, 30년이상 임대되는 장기임대로 구분한다.

 

임대아파트 구분

▣ 공공임대는 5년, 10년의 기간동안 거주후 입주자에게 우선적으로 시세에 따라 분양전환이 가능한 임대아파트로 LH에서 주로 공급하며, 5년임대, 10년임대, 분납임대의 3종류가 있다.

공공임대주택

공공임대 입주자격

 

- 청약자격은 청약통장을 보유한 무주택 세대 구성원으로 매년 소득기준과 자산기준이 변경됨.

* 2016년 기준으로 부동산 21,550만원 이하, 저동차 2,767만원 이하

- 공공임대의 경우 건설사측에서 분양가상한제를 피하기 위해 공공임대로 분양하였다가 5년, 10년후의 시세로 분양전환이 가능하여 분양가 제한을 피하기 위한 수단으로 이용하기도 한다.

 

자산보유기준 세부내역

입주자격조건

▣ 장기전세는 시프트라고도 부르며, 2007년 오세훈 전 서울시장이 도입한 주택제도로 전세시세의 80%이하의 가격으로 2년단위의 재계약을 통해 최장 20년까지 전세임대가 가능한 아파트이다.

 

- 공급주체가 공공기관(서울SH공사)인 만큼 보증금이 보장되고, 별도의 수수료(복비)도 없으며, 보증금 인상률이 연5%로 제한되어 안정적인 거주가 가능한 것이 장점이다.

 

- 주로 중대형 임대주택(59m2, 85m2, 115m2)을 중산층 및 실수요 무주택자를 대상으로 임대료 납부방법을 보증부 월세가 아닌 장기간 전세로 임대하는 주택임대형태이다.

 

- 2007년부터 2016년까지 서울시내에 약3만가구가 공급되었으며, 공공임대, 국민임대 등 타 임대아파트의 입주조건과 같이 까다로운 기준을 가지고 있어 입주가 쉽지않다 보니, 철거대상주택의 입주권 보유시 장기전세 아파트입주가 가능하다는 소문 때문에 많은 사기 사례가 속출하기도 한다.

 

- 서울시에서 시행한 장기전세아파트의 사례는 2030청년주택, 행복주택 등 다른 형태의 공적인 임대아파트나 임대주택에도 많은 영향을 미쳤다.

 

장기전세

장기전세 시프트 공급

▣ 장기임대는 국민임대아파트와 영구임대아파트가 있으며, 국민임대아파트는 국민주택기금의 지원을 받아 건설되어 30년, 50년의 기간동안 임대하며, 영구임대아파트는 영구적으로 임대를 해주는데 국민기초생활수급자 등에게 공급.

 

- 국민임대는 무주택 저소득층(소득 1~4분위 계층)의 주거 안정을 위해서 전용면적 60㎡이하로 공급되며, 임대료는 시세의 60-80%수준으로 저렴하다.

- 영구임대는 무주택 저소득층중 소득 1~2분위 계층을 대상으로 공급.

 

국민임대주택

- 입주조건은 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주 구성원이면서 소득 및 자산보유기준에 해당해야 한다.

입주자격

2017년도 기준 소득금액

소득자산 산정방법

- 입주자 선정순위는 가족수가 많을수록, 부모님세대의 나이가 많을수록, 미성년 자녀수가 많을수록 가점을 받아 유리.

* 주택의 전용면적 50제곱미터 미만은 월평균소득 50%이하인 자에게 먼저 우선순위가 주어지고, 전용면적 50제곱 미터 이상은 입주자 선정 순위로 기준이 매겨진다.

- 임대주택의 규모는 전용면적 기준 18평(60㎡)이하로, 임대기간은 2년 단위로 계약이 체결되며 (의무기간은 30년) 임대차기간이 종료되면, 입주 자격이 되는지 재확인 후에 갱신 계약을 체결해야 한다.

 

일반공급 입주자격 및 입주자 선정순위

입주자 선정기준

우선공급 대상자 입주자 선정기준

(2) 임대사업자

▣ 임대사업자는 주택임대사업자와 일반임대사업자로 구분(임대 목적물 기준)

- 일반 주택(아파트 포함)이나 주거용 오피스텔을 임대할 경우는 주택임대사업자이고, 상가나 업무용 오피스텔 등의 업무시설이나 근린시설을 임대할 경우에는 일반임대사업자.

- 주택임대사업자는 사업자등록여부가 강제규정이 아니고 임의규정이며, 일반임대사업자의 경우 강제규정이어서 사업자등록이 필요하다.

- 오피스텔의 경우 자가사용 목적의 주거용 오피스텔은 임대사업자로 등록하지 않아도 되지만, 업무용 오피스텔의 경우에는 일반임대사업자로 등록해야 한다.

 

▣ 임대주택의 구분

- 일반주택의 임대와 관련하여 의무임대기간에 따라 일반임대(4년)와 준공공임대(8년)로 구분한다.

 

▣ 임대사업자 등록시 혜택

 

- 임대사업자는 세제 혜택 등 인센티브를 누리지만 그 대신 등록 임대주택을 임대 의무기간 임대해야 해 주택 매각이 제한(중도 매각시 최대 1,000만원의 과태료 부과)되며 연5%이상 임대료인상도 제한한다.

 

▣ 세제혜택

① 취득세 감면

- 아파트나 오피스텔을 최초로 분양받아 임대사업자로 등록을 하면 2018년도까지 한시적으로 전용 60㎡ 이하일 경우 취득세 전액 면제, 취득세가 200만원을 초과할 경우에는 85%를 감면받을 수 있다.

② 재산세 감면

- 2018년까지 한시적 혜택으로 2세대 이상의 공동주택이나 오피스텔의 경우에 전용 60㎡ 이하일 경우 재산세 50% 감면, 전용면적 85㎡ 이하일 경우 25% 감면.

③ 소득세/법인세 감면

- 임대소득세의 경우 3가구이상 준공공 임대주택은 75%감면, 3가구이상 일반임대주택은 30%감면, 단, 전용면적 85㎡이하 공시가격 6억원 이하 주택에 한한다.

④ 종합부동산세

- 임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산배제 신청가능. 단, 공시가격기준 수도권6억원, 지방3억원이하이고, 5년이상 임대 조건이 있다.

- 임대주택의 종합부동산세 합산배제 신청은 부동산 보유자가 해당 사항을 종부세법상 신고기한(9월 16일부터 9월 30일까지) 내에 주소지 관할세무서에 신고하면 12월 종합부동산세 정기고지시 과세에서 제외한다.

⑤ 양도소득세

- 임대사업자로 등록할 경우 주택을 모두 처분하고 나머지 1채 남았을 경우 1주택 1세대 비과세를 받을 수 있는 경우도 있다. (남은 집이 2년 보유 2년 거주 해당시)

- 준공공 임대주택사업을 할 경우 8년간 임대하면 원래는 양도소득세에서 장기보유공제 50% 감면, 10년을 임대할 경우 장기보유공제 70%를 감면받게 되는데, 2017년까지 한시적으로 10년 임대시에 100% 장기보유공제 감면 혜택을 받을 수 있다.

- 6년이상 임대한 주택에 대해 연2%의 추가공제를 적용받을 수 있다. 준공공임대주택의 경우에는 8년이상 임대시 50%공제율, 10년이상 임대시 70%의 공제율을 적용받을 수 있다.

 

『임대사업자 등록시 세제혜택』

구 분	세제혜택	요 건
취득세	ㅇ 전용60㎡이하 취득세면제(신규분양)	의무임대기간 보유조건
재산세	ㅇ 2채 이상 등록시 ① 준공공 : 전용40㎡이하면제, 전용40㎡∼60㎡이하 75% 감면, 60㎡∼85㎡이하 50% 감면 ② 일반 : 전용60㎡이하 50% 감면, 85㎡이하 25% 감면	의무임대기간 보유조건
소득세/ 법인세	ㅇ 임대소득세 감면율 ① 3가구이상 준공공 : 75%감면 ② 3가구이상 일반 : 30% 감면	ㅇ 전용면적 85㎡이하 공시가격 6억원 이하 ㅇ 의무임대기간 보유조건
양도소득세	ㅇ 준공공임대주택 등 양도소득세 100% 감면	ㅇ 2017.12.31.까지 준공공임대주택으로 등록, 10년이상 계속 임대
	ㅇ 장기보유특별공제 확대	ㅇ 6년 이상 임대한 주택에 대하여 연 2%의 추가공제 적용 ㅇ 준공공임대주택 - 8년 이상 임대 50% 공제율 - 10년 이상 임대 70% 공제율
	ㅇ 임대사업자의 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례 적용	ㅇ 장기임대주택(5년이상 임대)과 거주주택(2년거주한 1주택) 소유
종합부동산세	ㅇ 종합부동산세 비과세	ㅇ 공시가격 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 ㅇ 5년 이상 임대

 

▣ 주택임대사업자 등록방법

- 임대주택 구입 후 60일이내(준공의 경우에는 90일 이내)에 관할 시·군·구청 주택과에서 임대사업자등록을 하고 관할세무서에 주택임대업 사업자등록(두 군데 모두 등록 필요)

 

▣ 주택임대사업자등록을 하지 않는 이유

- 세제 혜택이 많은 주택임대 사업자등록이지만 소득노출로 인한 건강보험료 상승(보수외 소득에대한 건보료 부과)

- 장기 의무 임대기간(4년, 8년) 

- 연 5%의 임대료인상 제한

 

▣ 전세보증금의 과세기준이 되는 간주임대료

- 매월 받는 임대료와 별개로 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 간주임대료가 세금납부의 기준이 됨. 간주임대료란 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금이나 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에 일정한 이율을 곱하여 계산한 수익금액을 말한다.

- 전세금이나 임대보증금을 금융기관에 예치했을 때 받는 이자상당액(기회비용).

- 주택 전세계약의 경우 3주택 이상 보유한 경우 과세대상이고 전세보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 대상이 되며, 고가주택이라도 보유주택 수가 1채라면 비과세 대상이고  2018년까지 유예되어 2천만원 이하의 소규모 주택임대는 비과세 혜택을 받게 된다.

- 주택 월세계약의 경우에는  2018년까지 기본적으로 보유주택이 1채이하일 경우, 월세소득이 연 2천만원 이하면 비과세이지만, 기준시가 9억원 초과의 고가주택이나 연간 월세소득이 2천만원 이상이면 과세대상이다.

 

- 간주임대료 계산방법

간주임대료 = (비소형 주택의 임대보증금 – 3억원) × 60% × 산정 이자율 1.6%) – 임대사업부분에서 발생한 수입이자 및 배당금의 합계액

* 전세 보증금으로 받은 금액이 10억 원이라고 가정하면, 간주임대료는 (10억원 – 3억원) × 60% × 1.6% = 672만원, 2천만원 이하에 해당되므로 비과세.

 

- 반전세 간주임대료 계산 : 전세와 월세를 각각 계산해서 합산.

* 보증금 2억원, 월세 100만원이라면, 보증금이 3억원 미만이기 때문에 전세보증금에 해당하는 간주임대료는 없고, 월세는 100만원 × 12개월 = 1,200만원으로 역시 2천만원 이하로 간주임대료는 없다.

 

- 간주임대료 산정시 주택 기준

* 본인과 배우자의 주택만 합산.

* 국민주택규모인 전용면적 60㎡ 이하면서 기준시가 3억원이하 주택은 주택수 산정시 제외(2018년까지 한시적 적용)

* 비소형주택의 경우 보증금 합계3억원까지 과세대상에서 제외.