☞ 대부분의 투자자들은 부동산과 주식을 기본적으로 보유하고 있을 것이다. 미국이나 서구의 경우에는 자산중 금융자산의 비용이 높고, 우리나라의 경우는 부동산의 비율이 압도적으로 높다고 하는데, 그럼 과거에 주식과 부동산에 대한 투자 수익률은 어떠했을까? 그리고, 그에 대한 기회비용측면에서 무엇이 더 나은 투자였을까 하는 궁금증이 생겼다.
☞ 부동산의 시세에 관한 자료는 강남이나 서울시내 요지의 이름난 아파트들의 과거 시세 추이를 살펴 보고, 주식의 시세변동자료는 KOSPI의 우량주식을 중심으로 과거 변동시세를 살펴볼까 한다. 주식차트는 NH투자증권의 HTS를 통해 캡춰하였으며, 부동산시세는 KB은행의 자료를 참고하였음을 밝혀둔다.
우선 우리나라 시가총액의 25%를 차지하고 있는 대표적인 주식인 삼성전자의 1986년부터 현재까지의 월봉이다.
1975년 6월 11일에 상장되어 1986년 1월 이후 231원을 최저점으로 하여 최근인 2020년 11월 최고점인 67,000원을 찍었다. 231원이 1986년이후 최저점인 이유는 그간 삼성전자의 액면분할과 무상증자 등으로 변화한 주가를 일관되게 수정한 것이다. 1986년 주가대비 현재까지 약 290배의 수익률을 올렸고, 현재 사상 최고가를 기록중이다. 이는 삼성전자를 상장시점부터 시작하여 매수했다가 손실보고 중간에 팔지 않았다면 아무도 손실을 본 사람이 없다는 의미이다. 결론적으로 가지고 있으면 이익을 보장했다는 의미이다.
삼성전자가 상장한 1975년 6월 당시 주가는 1,131원(액면가 1,000원)이었다고 하는데, 이를 현재 주가로 환산하면 약 113원정도이므로, 삼성전자 주식을 상장때부터 가지고 있었다면, 약 45년동안 약 590배가 넘는 수익을 올렸을 것이다.
☞ 삼성전자의 종류주이나 시가총액 최상위권에 랭크된 삼성전자 우선주의 경우는 어떨까?
1990년초부터 현재까지 삼성전자 우선주의 월봉이다. 특이한 것은 1997년 IMF위기이전까지 1,000원정도에서 왔다갔다하던 주가가 1997년 12월 IMF위기때 사상최저가인 222원을 기록한 점이다. 그리고, 최근인 2020년 11월 60,000원으로 최고가를 갱신하고 있다. 최저가 대비로는 270배의 수익을 달성하였고, 이 종목도 보유시 손실을 보지 않는 종목이었음을 알 수 있다.
☞ 삼성전자와 함께 우리나라를 대표하는 우량주인 현대차는 어떨까?
현대차의 1986년부터의 월봉이다. 현대차는 1974년 6월 상장이래 2000년까지 1만원에서 5만원까지 등락을 거듭하다가 2000년 5월 8,520원으로 최저가를 찍었다. 그 후 파란만장한 굴곡을 거치면서 2012년 5월 272,500원에 최고가를 찍은후 현재 18만원선에 있다. 최저가 대비 최고가기준 32배정도의 수익이 날 수 있었지만, 매매시점에 따라 손실도 많이 보았을 수도 있다.
☞ 대한민국의 고도성장을 이끈 대표적 중공업업종주로서 한때 세계최고의 철강기업이었던 포스코는 어떠했을까?
포스코의 2002년부터의 월봉이다. 포스코는 1988년 6월 상장이래 2003년까지 9만원에서 2007년 10월 765,000원에 최고가를 찍었다. 그 후 반등을 노리다가 현재는 23만원선에 있다. 최저가 대비 최고가기준 8배정도의 수익이 날 수 있었지만, 매매시점에 따라 손실도 많이 보았을 수도 있다.
☞ 가전업계 선발주자로 삼성전자의 오랜 라이벌인 LG전자는 어떠했을까?
LG전자의 2002년부터의 월봉이다. LG전자는 2002년 4월 상장이래 28,400원에서 최저가를 기록한 후, 2008년 5월 168,000원에 최고가를 찍었다. 그 후 수차례 등락을 거듭하다 현재는 8-9만원선에 있다. 최저가 대비 최고가기준 약6배정도의 수익이 날 수 있었지만, 매매시점에 따라 손실도 많이 보았을 수도 있다.
☞ 과거 치약 등 생필품업종에서 현재는 전기차 등 차세대 유망업종의 핵심부품인 배터리의 최강자로 군림하고 있는 LG화학은 어떠했을까?
LG화학의 2001년부터의 월봉이다. LG화학은 2001년 4월 상장이래 12,000원에서 출발하였으나, 상장시점이 최저가였고, 현재 70만원대가 최고가인 몇 안되는 종목이다. 최저가 대비 최고가기준 약60배의 수익으로, 2000년대이후 최고 주식 가운데 하나이다.
☞ 상장시점부터 차세대 유망종목으로 각광받았던 게임업종의 대표주인 NC소프트는 어떠했을까?
NC소프트의 2001년부터의 월봉이다. NC소프트는 2003년 5월 상장이래 경제위기 시기인 2008년 10월 22,800원으로 최저가를 찍었으나, 이후 반등하여 최근 거의 100만원근처에서 최고가를 기록한 후, 현재 80만원대에서 거래되고 있다. 최저가 대비 최고가기준 약44배의 수익으로, 2010년대 최고 주식 가운데 하나이다.
☞ 코로나19라는 엄청난 사태의 핵심 타격주인 대한항공의 주가는 어떠했을지 살펴보자.
대한항공의 1994년부터의 월봉이다. 대한항공은 1966년 3월 상장이래 경제위기 시기인 1998년 6월 3,400원으로 최저가를 찍었으나, 이후 반등하여 2007년 11월 88,900원으로 최고가를 기록한 후, 재차 최고점 갱신을 노렸으나 실패후 현재 2만원대에서 거래되고 있다. 최저가 대비 최고가기준 약26배의 수익을 안겨줬으나, 2011년이후로는 보유시 손실 확률이 더 높았을 종목이다.
☞ 드라마틱한 부침을 겪은 삼성중공업의 주가 차트를 살펴보자.
삼성중공업의 1994년부터의 월봉이다. 삼성중공업은 1994년 1월 상장이래 4-5만원의 고가를 유지하던 간판스타였으나, 급락하여 2001년 9월 2,995원으로 최저가를 찍었다. 2000년대중반 조선업의 호황으로 반등하여 2007년 7월 57,200원으로 최고가를 기록한 후, 재차 최고점 갱신을 노렸으나 실패후 급락하여 현재 6천원대에서 거래되고 있다. 최저가 대비 최고가기준 약20배의 수익을 안겨줬으나, 급등락속에서 보유시 손실 확률이 더 높았을 종목이다.
☞ 과거 최고의 증권주로 명성을 날리던 삼성증권의 주가 차트를 살펴보자.
삼성증권의 1988년부터의 월봉이다. 삼성중공업은 1988년 3월 상장이래 IMF 경제위기시기인 1998년 6월 4,300원으로 최저가를 찍었다. 그후 증권업종의 경기에 영향을 받아 급등과 급락을 반복하다가 2007년 11월 120,000원으로 최고가를 기록한 후, 재차 최고점 갱신을 노렸으나 실패후 급락하여 현재 3만8천원대에서 거래되고 있다. 최저가 대비 최고가기준 약28배의 수익을 안겨줬으나, 급등락속에서 보유시 손실 확률이 더 높았을 종목이다.
☞ 다음은 부동산 시세추이를 살펴보자. 우선 서울 강남 재건축 대표주자 대치동 은마아파트 34평형의 시세를 살펴보자.
☞ 1979년 8월 입주한 대치동 은마아파트 34평의 2003년부터 현재까지의 KB시세 평균값기준 시세 변동 차트이다.
2003년 6월 6.5억원에서 현재 23억원까지 시세가 상승하였다. 아파트시세는 주식차트와 달리 거의 대부분이 삼성전자 주식차트와 같이 현재가가 사상최고가이다. 따라서 최저가와 최고가 비교는 가장 먼 과거와 현재를 비교하면 된다. 2003년을 기준으로 하면 약 3.5배정도가 되지만, 입주당시 분양가가 2,094만원선이었음을 감안하면 1979년 입주이후 현재가로 비교하면 109배정도 가격이 상승하였다.
☞ 1976년 6월 현대건설이 야심차게 개발한 압구정에서 첫 입주한 현대아파트 1단지 43평의 2003년부터 현재까지의 KB시세 평균값기준 시세 변동 차트이다. 2003년 6월 7.2억원에서 현재 31억원까지 시세가 상승하였다. 2003년을 기준으로 하면 약 4.3배정도가 된다. 최초 분양가는 1평당 55만원이었다고 하니, 43평형은 2,365만원정도로 추정된다. 분양가를 기준으로 보면 현재까지 130배정도 가격이 상승한 것으로 추정된다.
☞ 도곡동 공군사관학교 부지를 삼성그룹이 사옥건립을 위해 매수하였다가 주민 반발로 주상복합아파트로 지어 2002년 10월 입주한 도곡동 타워팰리스1차 68평의 2003년부터 현재까지의 KB시세 평균값기준 시세 변동 차트이다. 2003년에는 15억원에 거래되었고, 현재 33억원까지 시세가 상승하였다. 2003년이후 약 2.2배 상승하였다. 최초 분양가는 9억원이었다고 하며, 분양가를 기준으로 보면 현재까지 3.7배정도 가격이 상승한 것으로 추정된다.
☞ 1971년 12월 입주한 여의도 시범아파트 47평의 2003년부터 현재까지의 KB시세 평균값기준 시세 변동 차트이다. 2003년 6.4억원에서 현재 25.5억원까지 시세가 상승하였다. 2003년이후 약 4배 상승하였다. 1971년 당시 분양가는 571만원이었다고 하는데, 준공이후 약 50년간 분양가 대비 현재까지 약 450배의 수익이 발생한 셈이다.
☞ 주식의 과거시세와 서울의 대표아파트들의 KB시세를 통해 주식을 보유했을 경우와 아파트를 보유했을 때를 비교하여 기회비용이 얼마나 되었을까를 생각해볼려고 했는데, 주식에 비해 부동산이 가지고 있는 단점과 함께 수익률 측면에서도 주식이 너 나은 경우가 많은 것 같다.
여의도 시범아파트가 약 50년간 450배, 삼성전자가 약 600배에 가까운 수익을 올림에도 불구하고, 아파트에 관련된 세금 등 거래비용이 과다함을 감안하면 동일한 수익률에도 주식이 훨씬 나은 선택지임은 자명하다. 다만, 삼성전자와 같이 상장시점에서 최저가 수준을 유지하고 지속적으로 상승하여, 현재는 사상최고가 주변에서 갱신을 노리고 있는 주식은 입주시 최저가, 현재 최고가를 그리고 있는 평균적인 부동산 차트와 비교할 만하다는 사실을 입증하고 있다.
결론적으로 지속적인 상승을 가져다주는 우량주를 발굴할 경우는 거래비용이 낮고, 수익률이 좋은 장점을 가진 주식에 투자하는 것이 나은 선택지임은 자명하다. 하지만, 하이리스크 속성을 가진 불안정한 수익률 때문에 지속적인 우상향 그래프를 보여주는 부동산에 대한 투자자도 그만큼 많을 수 밖에 없었던 듯 하다. Risk에 대한 개인적인 성향도 중요할 것이고, 거래비용도 중요하겠지만, 과거에서 현재까지 가격을 이은 차트를 그린다면, 안정적인 수익률의 부동산, 파격적인 수익률을 보여주지만 변동성이 커서 잃은 사람도 많은 주식으로 정의할 수 있을 것 같다.
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