상가임대차보호법관련 권리금과 계약갱신요구권

☞ 상가임대차보호법과 관련하여 핵심적인 사안은 임차인의 영업권을 10년간 보장하는 계약갱신요구권과 임대인의 임대료 인상 상한선 제한, 임차인의 권리금 회수기회보장 등인데, 원칙적으로 상가임대차보호법의 적용대상은 사업자등록을 하고, 일정 금액이하의 보증금을 납부한 임차인에게 적용된다. 이 보증금의 기준은 환산보증금으로 월세의 100배와 보증금의 합으로 계산되는데, 상가 임대차보호법 적용대상 보증금의 범위는 서울 9억원(6,500만원이하 소액우선변제 2,200만원), 부산 및 수도권 과밀억제권역 6.9억원(5,500만원이하 소액우선변제 1,900만원), 기타 광역시 및 세종, 파주, 안산, 화성, 용인, 김포, 광주 등 5.4억원(3,800만원이하 소액우선변제 1,300만원), 기타 지역 3.7억원(3,000만원이하 소액우선변제 1,000만원)으로 규정되어 있다.  

☞ 전남 광주광역시에서 보증금 3억원에 월세 250만원을 납부하고 있는 A씨의 경우 광주광역시의 경우 5.4억원 이하이므로, 환산보증금 5.5억원(250만원 X 100 + 3억원)은 적용대상 범위를 벗어난다. 따라서 소액임차보증금 우선변제권과 1 년간 5%인상제한요건에는 적용되지 않지만, 계약갱신요구권과 권리금보장규정은 적용보증금의 범위를 초과하더라도 임차인이 임대인에게 보장을 요구할 수 있다. 

 

☞ 환산보증금은 중개수수료 계산시에도 기준이 되며, 상가의 경우 통상적으로 0.9%이내에서 협의되는 것이 보통이다. 

 

☞ 상가 임대차보호법 적용대상 보증금의 범위내에 있는 경우 임차인은 일정금액이하의 소액임차보증금에 대한 우선변제권을 가지며, 1년간 5%이내에서 월세인상 억제가 가능하다.  

 

☞ 상가 임대차보호법 적용대상 보증금의 범위를 초과하는 경우에도 3가지 권리금보장, 계약갱신요구권, 대항력 등의 조항은 보장이 된다. 대항력은 건물 경매시 법원에 등기하지 않더라도 사업자등록과 건물인도 등의 요건만 충족하면 제3자에 대한 대항력이 생긴다는 것이며, 또한 임차인은 10년이내에서 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대차기간 종료 6개월 전부터 기간 종료시까지 현 임차인이 권리금 보장을 위해 신규 임차인을 주선한 경우 이를 거절할 수 없다.

임대인이 정당한 사유없이 계약을 거절하게 되면 권리금에 준하는 금액에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 즉, 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 손해가 발생한다면 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

☞ 현재 코로나로 인한 영업손실 등으로 2020. 9. 29부터 2021. 3. 28까지 6개월간 월세 연체에 대해서는 연체로 인정하지 않는 특별법이 발효된 상황이다. 이 특별법이 소멸하게 되면, 3기분의 연체시 임차인은 계약갱신요구권과 권리금 보전에 대한 권리 등을 상실하게 되고, 계약해지 및 명도에 대한 의무를 지게 되므로, 상가임대차보호법상의 보호조치들이 무력화될 가능성이 있다. 

 

☞ 3기분의 연체의 정의는 월세로 임대료를 납부하는 경우 3개월분 임대료, 년세로 1년단위로 임대료를 납부하는 경우 3년치 임대료를 연체한 경우에 해당되는데, 1개월분 임대료가 100만원이고, 4개월을 연체하였으나, 120만원을 납부한 상태라면, 280만원의 연체가 발생한 것이므로, 3기 연체의 기준치인 300만원에 미달되어 계약해지 대상 요건은 아슬하슬하게 피한 상황으로 볼 수 있다.  

 

 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.